M.2 ESTIMO: PRINCIPI E PROCEDURE ESTIMATIVE

M 152 ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO - ESTIMO: PRINCIPI E PROCEDURE ESTIMATIVE M.2 Estimo: principi e procedure estimative Citando Grittani (1995), si può affermare che l Estimo è una disciplina che ha la finalità di fornire gli strumenti metodologici per la valutazione dei beni per i quali non sussiste un apprezzamento univoco . La mancanza di un apprezzamento univoco (o in certi casi di un apprezzamento tout court) deriva essenzialmente dal fatto che in taluni casi si rende necessario attribuire un valore a un bene in assenza di una transazione mercantile. In altri termini l Estimo si pone l obiettivo di ricercare il più probabile valore di un bene che non è stato oggetto di compravendita e per il quale, quindi, non si è potuto osservare un prezzo di mercato. L assenza di un prezzo osservabile può derivare innanzitutto dal fatto che, per ragioni operative, il bene non è stato immesso sul mercato. Per esempio, un terreno agricolo è normalmente oggetto di transazioni mercantili, ma può rendersi necessario stimarne il valore in seguito alla sua espropriazione. D altro canto vi sono dei beni (sia pubblici che privati) per i quali non può esistere un mercato, o per i quali il prezzo è da considerarsi inefficiente da un punto di vista sociale. Rientrano in questo caso, per esempio, i cosiddetti frutti pendenti, ma anche tutti quei beni per i quali non sussiste il principio di escludibilità e rivalità nel consumo (definiti beni pubblici puri). Va però osservato che, nella prassi corrente, la disciplina estimativa ha notevolmente ampliato il suo campo di operatività. In particolare si possono ricordare: a. la valutazione dei piani e dei progetti (pubblici e privati); b. la realizzazione delle stime in situazioni non conflittuali (valutazioni economiche o pareri). Infine, va ricordato che l evoluzione della normativa ambientale e il crescente intervento pubblico nella conservazione dell ambiente hanno posto la necessità di dotarsi di strumenti per la valutazione dei beni ambientali privi di mercato. La legge n. 349 del 1986, che ha istituito il Ministero dell Ambiente, ha indicato la necessità di valutare il cosiddetto danno ambientale conseguente alla modificazione dolosa o colposa dei beni ambientali. Inoltre, a livello nazionale ed europeo, è stata estesa la richiesta di sottoporre ad analisi costi-benefici gli investimenti pubblici e quindi di realizzare stime monetarie delle modificazioni dell ambiente causate dai progetti. l le u d I d q m I L d r d ta v V m p d le m p m 1 2 1. Economia, ambiente e contesti estimativi 1.1 Prezzo e valore sociale. Il prezzo di un bene (o valore di scambio) dipende essenzialmente dalla sua domanda e dalla sua offerta. La domanda deriva: 3 a. dalla produttività (o capacità di produrre altri beni e servizi) nel caso dei fattori pro- duttivi; b. dalla capacità di fornire utilità , nel caso dei beni di consumo. L offerta dipende essenzialmente dai costi necessari a sostenere la produzione. In un mercato perfettamente concorrenziale si verificano le seguenti uguaglianze: px 5 Cmx 5 Pmx (per i fattori di produzione) M02_Estimo_Rurale_Amb.indd 152 5/31/18 11:05 AM (p c c tr

SEZIONE M
SEZIONE M
ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini