2.1.3 Permanenza delle condizioni

M 160 ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO - ESTIMO: PRINCIPI E PROCEDURE ESTIMATIVE 2.1.3 Permanenza delle condizioni. La stima di un bene deve essere sempre realizzata facendo riferimento a una determinata epoca. In altri termini sia le condizioni del bene, sia le ipotesi relative a eventuali cambiamenti del suo utilizzo o del suo stato vanno riferite al momento in cui è insorta la controversia tra le parti in causa. La stima inoltre si basa necessariamente sull ipotesi che tali condizioni si mantengano inalterate in futuro. Questo principio, che di per sé potrebbe sembrare ovvio, non deve comunque essere considerato alla lettera. Per esempio, quando gli strumenti urbanistici abbiano reso edificabile un terreno agricolo e tale cambio di destinazione d uso sia stato reso ufficiale a seguito dell adozione di una variante del Piano Regolatore Generale, il terreno va stimato come area edificabile e non come terreno agricolo. La permanenza non va quindi riferita all uso, bensì alle aspettative degli operatori economici riguardo al bene stesso o a beni che hanno caratteristiche analoghe. L applicazione del principio di permanenza delle condizioni attuali diviene complessa in tutti i casi in cui il perito sia chiamato a effettuare stime di beni nelle condizioni in cui si trovavano in passato, come può accadere nel caso di controversie giudiziarie che si protraggono per più anni. Il perito in questo caso non deve considerare quello che è effettivamente accaduto al bene nel tempo, ma solo a quello che si poteva ipotizzare sarebbe accaduto all epoca in cui è sorta la controversia. La stima deve essere quindi sempre redatta in un ottica ex ante. 2.1.4 Dipendenza dal quesito di stima. Uno stesso bene può assumere contemporaneamente più tipi di valore e la scelta del più appropriato dipende essenzialmente dal quesito di stima. In generale, comunque, il quesito di stima viene definito espressamente o dal committente (nel caso di consulenze di parte) o dal magistrato (nel caso di consulenze tecniche d ufficio). Un terreno agricolo può essere stimato: a. tramite il valore di mercato quando si tratti di ricostruire l asse ereditario; b. tramite il valore complementare quando si tratti di stimare l indennizzo per un esproprio parziale. Un fabbricato rurale può essere stimato: a. tramite il valore di mercato quando si tratti di ricostruire l asse ereditario e il fabbricato risulti eccedente il normale fabbisogno aziendale; b. tramite il valore di costo (o di costruzione) in seguito ai danni causati da un incendio; c. in base al valore di trasformazione quando sia previsto un cambio di destinazione d uso; in base al valore di capitalizzazione quando, in assenza di un mercato mobiliare attivo, sia prevista la possibilità di affittarlo ad altre aziende agricole. 2.1.5 Natura previsionale della stima. Le stime assumono sempre una natura di tipo previsionale e quindi hanno necessariamente una natura probabilistica. Sia che il perito rediga stime dirette basate sulla comparazione con il prezzo di altri beni simili, sia che realizzi stime indirette basate sulla capitalizzazione dei redditi futuri, egli deve sempre considerare che i dati che impiega fanno riferimento solo a una casistica limitata. In ogni caso i dati faranno riferimento (esplicito o implicito) a un campione e assumeranno la natura di variabili casuali, cioè di variabili che hanno una certa probabilità di verificarsi. Anche la media campionaria è una variabile casuale che presenta a sua volta un certa distribuzione di probabilità. Nella stima del valore di un fondo con M02_Estimo_Rurale_Amb.indd 160 5/31/18 11:05 AM p è a s o p u 2 te ti d 2 u il d u p v ( t c d v s d c li c t il d p 2 u p n tr il

SEZIONE M
SEZIONE M
ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini