2.3 Procedure per la stima del valore di mercato

E n n o oè ae a rè a a di a n a, sa di nie di e e a a ee ò o e e il ei asi nil STIMA DI BENI NEL CONTESTO PRIVATO M 163 valore di un esenzione fiscale temporanea (Michieli e Michieli, 2002). In questo caso non esistendo un mercato, l unica reale procedura di stima è data dalla capitalizzazione dei redditi futuri. Al lato pratico, comunque, il metodo di stima coincide con le procedure indirette di valutazione del valore di mercato e non sarà pertanto oggetto di una specifica trattazione in seguito. 2.3 Procedure per la stima del valore di mercato. Il valore di mercato di un bene può essere stimato attraverso due procedure alternative: dirette e indirette. Le procedure dirette tendono a definire il valore del bene essenzialmente attraverso la comparazione con il prezzo di beni simili e si possono utilizzare sia per stimare beni immobili che beni mobili. Le procedure dirette possono essere suddivise in monoparametriche o pluriparametriche, a seconda che la comparazione si fondi su un unico parametro o su più parametri: stime monoparametriche: V s 5 f(x) stime pluriparametriche: V s 5 f(x1 ; x2 ; x3 ; ... xn ) dove: V s è il valore del bene da stimare e x1; x2; x3; xn sono le caratteristiche che possono influire sul suo valore. Le procedure indirette (definite anche stime analitiche) tendono a ricostruire il valore di mercato tramite la capitalizzazione dei redditi che un bene è in grado di produrre e si prestano, quindi, solo alla stima del valore di beni immobili. 2.4 Procedure dirette 2.4.1 Beni mobili. La stima dei beni mobili non presenta in generale difficoltà particolari, almeno nel caso di beni normalmente oggetto di scambio. Si procederà preliminarmente a rilevare i dati relativi a un certo numero t di compravendite di beni simili a quello da stimare. Per ogni compravendita verrà rilevato il prezzo Pj 5 e la quantità venduta xj. In generale il modello di stima sarà il seguente: a Pj t Vs 5 j 51 a xj t M # xs j 51 dove: V s è il valore stimato del bene, x s è l entità del parametro di stima (es. il peso, la superficie, ecc.). Nel caso di beni mobili per i quali non sussiste un mercato, si potrà procedere alla stima attraverso il valore di surrogazione, il valore di trasformazione o il valore di costo. 2.4.2 Beni immobili. I beni immobili presentano spiccate caratteristiche di individualità, anche quando sono destinati a soddisfare la medesima esigenza. Il prezzo di un fabbricato, a parità di caratteristiche, cambia radicalmente a seconda che si trovi in un 5 Onde evitare errori di interpretazione che possono derivare dall uso corrente che del termine prezzo viene fatto, si precisa che in questa sede per prezzo si farà riferimento alla spesa sostenuta per acquistare una data quantità di un bene, mentre per prezzo unitario si intenderà il prezzo dell unità del bene medesimo. M02_Estimo_Rurale_Amb.indd 163 5/31/18 11:05 AM

SEZIONE M
SEZIONE M
ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini