SEZIONE M

M 164 ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO - ESTIMO: PRINCIPI E PROCEDURE ESTIMATIVE centro urbano, in una zona periferica o in mezzo alla campagna. La stima diretta degli immobili può risultare più o meno complessa a seconda del segmento di mercato cui appartiene l immobile e si articola in quattro fasi: definizione delle caratteristiche del bene da valutare (segmento di mercato); svolgimento di un indagine campionaria su compravendite di beni che abbiano carat- teristiche simili a quello oggetto di stima o, in genere, raccolta di informazioni riguardo al valore di beni simili, analizzando banche-dati di varia natura o raccogliendo le opinioni di testimoni privilegiati; scelta di uno o più parametri di stima; stima del valore. Individuazione del segmento di mercato. Le caratteristiche di un immobile da considerare ai fini della stima dipendono essenzialmente dal tipo di bene che si intende valutare, ma possono essere distinte, in via del tutto generale, in intrinseche ed estrinseche6. Le prime riguardano il bene in sé, le seconde il contesto economico e territoriale in cui si inserisce. Le caratteristiche dell immobile consentono di selezionare il segmento di mercato cui appartiene. Nel caso delle stime monoparametriche, i dati raccolti dovranno far riferimento quasi esclusivamente, al segmento cui appartiene l immobile stesso. Questa condizione può in parte essere rilassata nel caso di stime pluriparametriche poiché parte delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche possono essere inserite quali variabili indipendenti nella stima. Indagine campionaria. Poiché le stime dirette si basano sulla comparazione, è evidente che la raccolta dei dati relativi ai prezzi di beni simili costituisce la fase fondamentale di tutto il processo. Ciò è tanto più vero se si considera l oggettiva difficoltà di disporre di dati reali e attendibili relativi alla compravendita di immobili e che, nel caso di stime monoparametriche, si deve necessariamente far riferimento a beni con caratteristiche abbastanza prossime a quello da valutare. Va inoltre considerato che le compravendite analizzate e i relativi prezzi dovrebbero far riferimento alla stessa epoca cui si riferisce la stima e allo stesso territorio. La dimensione dell arco temporale di riferimento può comunque essere ampliata, qualora si proceda a deflazionare opportunamente i prezzi rilevati tramite il deflattore pubblicato annualmente dall ISTAT. In ogni caso comunque l arco temporale di riferimento non potrà essere eccessivamente ampio perché, al di là dei fenomeni inflazionistici, le modificazioni dei valori immobiliari possono essere determinate dai cambiamenti che intercorrono nell economia e nel quadro normativo. Indicativamente i valori considerati non dovrebbero mai risalire a un epoca anteriore a 4-5 anni rispetto al momento di stima. Per quanto attiene agli aspetti territoriali, essi in parte possono essere considerati in modo esplicito per definire il segmento di domanda. inoltre opportuno che, data la dimensione spesso strettamente locale dei mercati immobiliari, si limiti l indagine a pochi comuni limitrofi, nel caso dei fabbricati, e al massimo alla regione agraria per quanto riguarda i terreni. L attendibilità di una stima, da un punto di 6 Nel caso dei terreni agricoli, tra le caratteristiche intrinseche si possono ricordare: la giacitura, l acclività, la tessitura del suolo, la presenza di investimenti fondiari (colture arboree, fabbricati rurali, sistemi irrigui fissi, ecc.). Tra le caratteristiche estrinseche la vicinanza ai mercati, le caratteristiche delle vie di accesso, il contesto paesaggistico-ambientale, ecc. M02_Estimo_Rurale_Amb.indd 164 5/31/18 11:05 AM v g n il q r c v d v L in d d c p R

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ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini