SEZIONE M

E li ui tre nae nti e e e di e e e e e ò zi e à rani se i, a di a, ti t- STIMA DI BENI NEL CONTESTO PRIVATO M 165 vista statistico, è tanto maggiore quanto più rappresentativo è il campione selezionato. In genere, la rappresentatività di un campione dipende essenzialmente dalla sua dimensione, che aumenterà al crescere della variabilità del fenomeno analizzato e diminuirà con il crescere del margine di errore considerato accettabile (vedi statistica). Il perito dovrà quindi essere a conoscenza di tutte le possibili fonti informative utili per raccogliere dati relativi a compravendite. Si possono ricordare a riguardo fonti ufficiali e fonti ufficiose. FONTI UFFICIALI Fonte Preliminari di compravendita Atti di compravendita Aste Valori Agricoli Medi Attendibilità prezzo Informazioni qualiquantitative sul bene Accessibilità ai dati Molto elevata Buone Scarsa Scarsa Media Scarsa Buone Buone Scarse Media Buona Buona Note Solo terreni agricoli FONTI UFFICIOSE Attendibilità prezzo Informazioni qualiquantitative sul bene Accessibilità ai dati Note Agenzia delle Entrate Ministero dell Economia Orientativa Scarse/generiche Buona Solo fabbricati Osservatorio del Mercato Immobiliare NOMISMA Orientativa Scarse/generiche Buona Solo fabbricati Fonte Riviste specializzate Orientativa Scarse/generiche Buona Solo fabbricati Offerte di vendita Orientativa Medie Buona In prevalenza fabbricati Istituto Nazionale di Economia Agraria Orientativa Scarse/generiche Buona Solo terreni agricoli Testimoni privilegiati Orientativa Medie/generiche Media Le fonti si possono distinguere preliminarmente in due categorie principali: ufficiali e ufficiose. Nel caso delle fonti ufficiali la rilevazione/registrazione stessa del valore deriva da prescrizioni normative che in genere definiscono anche il tipo di dati che devono essere registrati. Le fonti ufficiose riguardano invece l operato di vari Istituti, pubblici e privati, che divulgano informazioni sui valori degli immobili. L unica fonte realmente attendibile di dati relativi alle compravendite di immobili in Italia è costituita dai preliminari di compravendita. In essi, oltre a una precisa e dettagliata descrizione del bene, è indicato anche il suo vero prezzo; si tratta però di un atto privato che, salvo rari casi, non viene reso pubblico7. Questi atti sono comunque noti alle Agenzie Immobiliari che, pur non divulgando i dati degli atti preliminari, possono svolgere la funzione di testimoni privilegiati, in grado di fornire M 7 Le parti contraenti per dare certezza all atto preliminare possono depositarlo all Ufficio del Registro. Anche in questa evenienza, comunque, la possibilità di consultarlo è assai remota. M02_Estimo_Rurale_Amb.indd 165 5/31/18 11:05 AM

SEZIONE M
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ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini