SEZIONE M

E di o no e e o di e ue a o mà di ane o ti o o ri si e r o n 8 . nedi e a o à ti o- STIMA DI BENI NEL CONTESTO PRIVATO M 167 Al lato pratico si potranno utilizzare parametri tecnici quali la superficie e il volume o parametri economici, quali il canone d affitto (nel caso in cui non si tratti di equo canone stabilito ope legis). Nel caso delle stime pluriparametriche la situazione si presenta più articolata poiché in realtà non è necessario fare riferimento a un parametro di stima, bensì a un numero più o meno elevato di caratteristiche del bene. Il numero di caratteristiche considerate dipenderà essenzialmente dal tipo di dati disponibili per la stima e dalla loro numerosità. Stima del valore. Una volta rilevati i dati e dopo aver selezionato eventualmente quelli che, a giudizio del perito, risultano più significativi ai fini della stima, si dovrà procedere al calcolo del valore. Al riguardo il perito potrà far riferimento a vari modelli di stima: comparazione semplice; stima di una funzione di regressione semplice; stima per valori unitari; stima di una funzione di regressione multipla. Nel caso della comparazione semplice, il modello estimativo è analogo a quello illustrato per la stima del valore dei beni mobili e si estrinseca nel calcolo di una proporzione matematica. La proporzione si compone essenzialmente del prodotto tra la media (semplice o ponderata) dei prezzi rilevati per i beni simili e l entità assunta dal parametro di stima per il bene da valutare. però opportuno osservare che, oltre al calcolo del prezzo medio, sarebbe necessario procedere anche al calcolo del suo intervallo di confidenza (vedi statistica), in modo da poter definire un intervallo fiduciale al cui interno ricade il valore reale del bene stimato. La cosa è tanto più opportuna se si considera che queste stime si possono facilmente effettuare con i programmi statistici normalmente installati nel personal computer. Attraverso la regressione semplice si può pervenire a una stima per certi versi più articolata rispetto alla comparazione illustrata in precedenza. A patto di disporre di un numero sufficiente di osservazioni9, può essere stimata la funzione: P5a1bx dove: P corrisponde al prezzo di compravendita degli immobili nel campione di indagine e x è il parametro di stima considerato (es. la superficie dell immobile). Noto il valore assunto dal parametro x nel bene oggetto di stima (x s ), si può facilmente calcolare il valore: Vs 5 a 1 b xs M Il modello così ottenuto è del tutto analogo a quello che si può avere con la comparazione semplice. Infatti, nel caso in cui non vi sia dipendenza statistica tra P e x, il coefficiente di regressione b tende a zero, e quindi P 5 a. L intercetta (a) nel metodo dei minimi quadrati corrisponde però alla media dei valori di P e, quindi, se non vi è dipendenza, la stima con il metodo dei minimi quadrati è uguale a quella svolta con la comparazione semplice. Per le problematiche relative all uso delle funzioni di regressione per la stima dei valori immobiliari si veda in dettaglio la trattazione della statistica applicata all estimo. 9 La stima di una funzione di regressione semplice col metodo dei minimi quadrati può essere valutata anche con cinque o sei osservazioni, ma è comunque raccomandabile avere un numero più elevato di dati affinché la funzione possa essere considerata pienamente attendibile da un punto di vista statistico. M02_Estimo_Rurale_Amb.indd 167 5/31/18 11:05 AM

SEZIONE M
SEZIONE M
ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini