2.5.3 Capitalizzazione dei redditi

E i- STIMA DI BENI NEL CONTESTO PRIVATO La via più corretta per determinare il saggio sarebbe quella di confrontare il valore di mercato di beni simili e la loro redditività e, per questa via, procedere tramite comparazione al calcolo di rc: rc 5 di o lnee il la ea j 51 a Pj t j 51 vi in- a Rj t b- e il e M 171 dove: R j 5 reddito ritraibile dal bene j-esimo e Pj 5 prezzo di vendita del medesimo bene. In realtà però raramente è dato di conoscere la redditività di un bene oggetto di compravendita e quindi la possibilità di definire rc per comparazione diviene del tutto aleatoria. Praticamente, quindi, in assenza di dati osservabili nella realtà, si potrà cercare di fare riferimento al rendimento di investimenti simili in quanto a rischiosità, tenendo anche presente che il rischio delle attività agricole è assai diversificato, tanto che il saggio di capitalizzazione dovrebbe presumibilmente diversificarsi a seconda dell indirizzo produttivo aziendale. In generale, tanto più complessa è l organizzazione produttiva, tanto maggiore diviene il rischio e più elevato deve essere il saggio di capitalizzazione. Riguardo al rendimento di investimenti alternativi bisogna comunque ricordare che dovrà essere sempre depurato dal tasso di inflazione. All atto pratico, il saggio di capitalizzazione, al netto del tasso di inflazione, dovrebbe essere compreso tra il 2 e il 4%, benché tali valori abbiano solo un carattere puramente indicativo. 2.5.3 Capitalizzazione dei redditi. L accumulazione all attualità dei redditi futuri viene realizzata tramite alcune semplici formule (®Matematica finanziaria). Le formule da impiegare si differenziano a seconda che: il reddito sia limitato o illimitato; il reddito sia annuale o periodico. Vi sono infatti dei beni che possono fornire un reddito medio costante ogni anno (es. i seminativi o l affitto degli immobili) e altri che sono in grado di fornire un reddito ogni determinato numero di anni (boschi) oppure un reddito che si differenzia notevolmente anno per anno durante un determinato arco temporale, la cui lunghezza è però tendenzialmente costante (vigneti e frutteti). A seconda delle situazioni delineate, si possono utilizzare le seguenti formule per la stima del valore. 1 1 1 rc 2 n 2 1 R eddito annuale limitato: V s 5 Ra s rc 1 1 1 r c 2 n R eddito annuale illimitato: Vs 5 dove: V s 5 valore dell immobile; Ra s 5 reddito medio annuale; n 5 durata del flusso di redditi (in anni); rc 5 saggio di capitalizzazione. M02_Estimo_Rurale_Amb.indd 171 M Ra s rc 5/31/18 11:05 AM

SEZIONE M
SEZIONE M
ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini