2.6 Procedure per la stima del valore di costo

M 172 ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO - ESTIMO: PRINCIPI E PROCEDURE ESTIMATIVE Reddito periodico limitato: V s 5 Rp s R eddito periodico illimitato: V s 5 Rp s 1 1 1 rc 2 pt 2 1 1 # 1 1 1 rc 2 t 2 1 1 1 1 rc 2 pt 1 1 1 rc 2 pt 1 1 1 rc 2 t 2 1 dove: V s 5 valore dell immobile; Rp s 5 reddito medio periodico; p 5 numero di periodi durante i quali il bene sarà disponibile o rimarrà in produzione; t 5 numero medio di anni del periodo; rc 5 saggio di capitalizzazione. Ai valori così ottenuti bisognerebbe infine effettuare aggiunte o detrazioni in grado di tenere nel debito conto i fattori che differenziano la situazione dell immobile rispetto alla condizione ordinaria. Per esempio, quando in un fondo rustico siano presenti dei fabbricati che eccedono il fabbisogno aziendale, si procederà in prima istanza a definire un reddito medio ordinario e, tramite questo, sarà stimato il valore ordinario cui sarà aggiunto il costo deprezzato dell immobile. In modo analogo si potrà procedere in presenza di frutteti o colture legnose che non rientrino nella condizione ordinaria della zona. L uso delle aggiunte e delle detrazioni deve comunque essere effettuato con estrema cautela poiché può alterare notevolmente il risultato oggettivo della stima. La stima per capitalizzazione costituisce un procedimento assai complesso in cui le possibili fonti di errore sono numerosissime; si pensi, a puro titolo esemplificativo, all effetto che ha sul valore anche una modesta variazione del saggio di capitalizzazione: il passaggio da un saggio dell 1% a un saggio del 2% dimezza il valore stimato, a parità di reddito. Non va poi trascurato che la domanda di beni immobili spesso deriva da considerazioni che esulano totalmente la loro effettiva redditività poiché essi costituiscono dei tipici beni rifugio . Il loro acquisto è quindi spesso motivato dall esigenza di conservare il valore del proprio capitale più che dalla volontà di farlo fruttare. Tale situazione si verifica in periodi di marcata inflazione o comunque nei periodi di marcata incertezza del quadro economico. Il valore medio dei terreni agrari sopravanza notevolmente il valore ottenibile tramite la capitalizzazione del reddito che possono fornire ed è soggetto a tali variazioni a livello territoriale che non possono essere sicuramente motivate dalla diversa redditività. Vi sono comunque situazioni in cui la stima per capitalizzazione diviene una scelta obbligata per l estimatore. questo il caso della stima delle colture legnose agrarie negli anni intermedi del ciclo produttivo o dei boschi. La disponibilità di informazioni di mercato è talmente limitata da rendere inevitabile il ricorso al metodo della capitalizzazione, anche se risulta complesso stabilire quale sia in definitiva il reale significato economico di questa procedura. 2.6 Procedure per la stima del valore di costo. Il valore di costo può essere impiegato per la stima di beni riproducibili sia mobili che immobili. Il costo di produzione, qualora rifletta le condizione medie ordinarie di fabbricazione, in condizioni di equilibrio di mercato dovrebbe essere tendenzialmente pari al prezzo di mercato. La stima del valore di costo potrà avvenire per via comparativa o per via analitica. M02_Estimo_Rurale_Amb.indd 172 5/31/18 11:05 AM 2 s d c b p s r p d K K x x s a 2 r p te p s s c lo s c to s s c m e

SEZIONE M
SEZIONE M
ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini