2.6.1 Stima comparativa

E STIMA DI BENI NEL CONTESTO PRIVATO 2.6.1 Stima comparativa. La stima comparativa si articola sostanzialmente nelle stesse fasi indicate per il valore di mercato. Una volta definite le caratteristiche del bene da valutare (qualitative e quantitative), verrà effettuata un indagine volta a stabilire il costo sostenuto per la produzione di beni analoghi a quello da stimare. In questo caso bisognerà prestare attenzione sia al tipo di imprese selezionate, che devono essere rappresentative, sia al tipo di bene da valutare. Bisognerà quindi scegliere un parametro di stima tramite cui effettuare il confronto che, nel caso del valore di costo, sarà necessariamente un parametro tecnico (superficie, volume, ecc.). Da ultimo si potrà pervenire per comparazione alla determinazione del valore di costo: e; di o ei iui e a n a sfil à a ia e a ee e aa a il a e uni o. M 173 a Kj t Ks 5 j 51 a xj t # xs j 51 dove: K s 5 costo di costruzione del bene oggetto di stima; Kj 5 costo di costruzione del j-esimo bene considerato nella stima; x s 5 misura del parametro di stima nel bene da valutare; xj 5 misura del parametro di stima nel j-esimo bene considerato per la stima. La ricerca dei dati campionari va anche in questo caso circoscritta dal punto di vista spaziale e temporale, dovendo far riferimento all epoca di costruzione del fabbricato e a un area prossima a quella in cui il bene viene prodotto. 2.6.2 Stima analitica. La stima dei costi per via analitica viene realizzata cercando di ricostruire tutti i costi che un impresa deve affrontare per produrre un dato bene. Ciò potrà avvenire tramite la stratificazione dei costi per figure di costo omogenee o tramite il cosiddetto computo metrico-estimativo. Seguendo l approccio della stratificazione per figure di costo, in sostanza, il costo di produzione verrà calcolato come segue: M K 5 Q(amm., man., ass.) 1 Sv 1Sa 1 St 1 Ie 1 If 1 Tr 1 T Il costo quindi è pari alla somma delle quote (di reintegra, di manutenzione e di assicurazione, delle spese per l acquisto dei fattori produttivi a fecondità semplice e di servizi, dei salari e degli stipendi, degli interessi sul capitale fondiario, degli interessi sul capitale di anticipazione e dei tributi). Si noti che questa struttura dei costi non è analoga a quella normalmente iscritta a bilancio nelle imprese e quindi dà luogo ad alcune stime. Infatti il costo va stimato con riferimento all imprenditore puro e quindi deve comprendere anche un attribuzione di costo ai fattori di produzione che egli apporta. inoltre opportuno che tra i costi sia inserito anche il profitto normale dell imprenditore; è noto infatti che le imprese operanti in mercati non perfettamente concorrenziali stabiliscono il prezzo con la cosiddetta tecnica del mark-up (o del ricarico). Si può stimare, in via approssimativa, che il margine di ricarico corrisponda circa al 5-10% del costo di produzione. La via alternativa per la determinazione del costo di produzione è data dal computo metrico-estimativo. In questo caso il processo produttivo viene scomposto nelle fasi elementari costitutive; per ognuna di esse è definita la quantità da impiegare al fine M02_Estimo_Rurale_Amb.indd 173 5/31/18 11:05 AM

SEZIONE M
SEZIONE M
ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini