2.8 Procedure per la stima del valore di surrogazione

E e a ò ne STIMA DI BENI NEL CONTESTO PRIVATO M 175 Il valore di trasformazione sarà quindi pari a: Vt 5 Pt 2 Kt dove: Vt è il valore di trasformazione, Pt è il ricavo originato dalla vendita del prodotto trasformato e Kt sono i costi sostenuti dall imprenditore puro comprensivi del profitto normale. ao oo, a lsi e e a e o, ei e 2.8 Procedure per la stima del valore di surrogazione. Il valore di surroga- p- 2.10 Standard Internazionali di Valutazione (IVS). La valutazione immobiliare di ae. e o co li Il e n a m- zione si può per molti versi considerare una sorte di curiosità storica dell Estimo, essendo estremamente limitate le possibilità applicative ai beni privati. Si basa, come già visto, sulla possibilità di stabilire un rapporto di surrogazione tra il bene da stimare e altri beni in grado di fornire un flusso di benefici analogo. Ovviamente il vero problema per la sua stima consiste nella corretta definizione del rapporto di surrogazione e dalla effettiva capacità del bene sostituto di surrogare quello oggetto di stima. In pratica quindi, una volta stabilito il rapporto di surrogazione, si potrà individuare la quantità di surrogato necessaria e quindi il suo prezzo. 2.9 Procedure per la stima del valore complementare. Il valore di surrogazione si può per molti versi considerare una sorte di curiosità storica dell Estimo, essendo estremamente limitate le possibilità applicative ai beni privati. Si basa, come già visto, sulla possibilità di stabilire un rapporto di surrogazione tra il bene da stimare e altri beni in grado di fornire un flusso di benefici analogo. Ovviamente il vero problema per la sua stima consiste nella corretta definizione del rapporto di surrogazione e dalla effettiva capacità del bene sostituto di surrogare quello oggetto di stima. In pratica quindi, una volta stabilito il rapporto di surrogazione, si potrà individuare la quantità di surrogato necessaria e quindi il suo prezzo. ha subito negli ultimi decenni una notevole evoluzione per le profonde innovazioni introdotte su base scientifica e normativa. La dottrina estimativa nazionale è stata fortemente condizionata dalle modifiche alla regolamentazione dell attività creditizia con Basilea II e III e dalla direttiva 2006/48/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, relativa all attività degli enti creditizi e al suo esercizio (rifusione), recepita nelle Circolari Banca d Italia a partire dal 27/12/2006. Sul versante scientifico, notevole peso hanno avuto le best practices internazionali e, in particolare, gli International Valuation Standards (IVS), standard internazionali di valutazione, introdotti dall International Valuation Standards Council (IVSC). Nella maggioranza dei Paesi europei l analisi estimativa condotta secondo standard di valutazione comporta il trattamento di dati immobiliari e informazioni di mercato attraverso standard che si basano su teoremi mercantili e coefficienti che inglobano le diverse caratteristiche nel prezzo finale. Questo modo di procedere è possibile per la trasparenza del mercato e la conoscenza di tutti gli elementi relativi alle compravendite di immobili. Al contrario, per quanto riguarda il quadro generale italiano, è necessario evidenziare che l opacità del mercato immobiliare (difficile conoscenza dei reali prezzi delle compravendite per motivi fiscali) ha impedito che venissero introdotti e adottati i procedimenti operativi largamente applicati nel resto d Europa. M02_Estimo_Rurale_Amb.indd 175 M 5/31/18 11:05 AM

SEZIONE M
SEZIONE M
ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini