2.10.1 La situazione italiana

M 176 ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO - ESTIMO: PRINCIPI E PROCEDURE ESTIMATIVE In ambito internazionale sono infatti utilizzati da tempo protocolli specifici dedicati al settore immobiliare che portano i professionisti a operare condividendo definizioni tecniche, criteri di valutazione e livello di preparazione generale. Tra gli standard europei di valutazione ricordiamo: 1. International Valuation Standards (International Valuation Standards Council); 2. European Valuation Standards (European Group of Valuers Associations). 2.10.1 La situazione italiana. Le valutazioni immobiliari redatte in Italia si sono basate fino a oggi su procedimenti empirici per la scarsa trasparenza del mercato, nonché per la mancanza di banche-dati a cui attingere elementi affidabili, dettagliati e obiettivi, riferiti ai vari segmenti del mercato. Nel quadro metodologico delle valutazioni più applicate, la stima monoparametrica di confronto è stata utilizzata applicando sostanzialmente il parametro della superficie commerciale, spesso con empirici coefficienti di correzione per trasformarla in un fittizio procedimento pluriparametrico. Così, ancora oggi, non esistono norme vincolanti cui sottostare nella stesura delle valutazioni immobiliari, anche se, sotto la spinta dei modelli adottati in molti altri Paesi europei, si stanno sempre più diffondendo pratiche codificate e standardizzate. Tra i principali protocolli allineati con gli Standard Internazionali ricordiamo: Codice delle Valutazioni Immobiliari - Tecnoborsa (quarta edizione) 2011; Linee Guida per la valutazione degli immobili in garanzia nelle esposizioni creditizie Associazione Bancaria Italiana 2011; Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (MOSI) Agenzia delle Entrate (Franco Angeli Editore, 2011). Tutte queste indicazioni, finalizzate a rispondere a obiettivi di trasparenza ed efficienza, sono state redatte tenendo conto dei seguenti standard internazionali: 1. International valuation Standards (IVS); 2. Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS); 3. European Valuation Standards (EVS); 4. Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). Da queste fonti sono state tratte indicazioni per delineare procedure relative a: 1. calcolo delle superfici e volumi degli immobili; 2. tipologie immobiliari; 3. procedimenti di stima standardizzati nel campo degli immobili urbani (Market Comparison Approach, Income Capitalization Approach, Cost Approach, Mass Appraisal); 4. criteri per la stesura del rapporto di valutazione; 5. riesame critico della valutazione. 2.10.2 Caratteristiche degli IVS. Gli standard internazionali di valutazione hanno le seguenti caratteristiche. 1. La comparazione è alla base del metodo di stima in quanto il mercato stabilirà il prezzo dell immobile da stimare allo stesso modo dei prezzi già fissati in precedenza per gli immobili presi a confronto. 2. Il tecnico-valutatore deve possedere conoscenze di tipo tecnico, economico e giuridico, in quanto deve essere in grado di svolgere l incarico ricevuto con perizia e i redigere un rapporto di valutazione chiaro e corretto sia sotto l aspetto tecnico che giuridico. M02_Estimo_Rurale_Amb.indd 176 5/31/18 11:05 AM 3 4 5 6 2 r to V l u u c p z in V e c V fl te V p c c c n V d v V m c n

SEZIONE M
SEZIONE M
ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini