2.10.3 Valori di stima

E ti ni aé i, a e t- e si ni n- n- ); e zr ui e STIMA DI BENI NEL CONTESTO PRIVATO M 177 3. I procedimenti (chiamati metodi o approcci) utilizzati corrispondono agli aspetti economici: metodo di mercato, metodo finanziario e metodo del costo. 4. Le caratteristiche quantitative degli immobili corrispondono alle aggiunte e detrazio- ni applicate nelle procedure tradizionali. 5. Le caratteristiche qualitative degli immobili corrispondono ai comodi e scomodi ap- plicati nelle procedure tradizionali. 6. L uso migliore e più conveniente (Highest and Best Use, HBU) esprime in termini di redditività l impiego più vantaggioso dell immobile; tale situazione può non corrispondere all uso corrente della proprietà, ma a quella che presenta il massimo valore di trasformazione. La capacità d uso di un immobile può variare nel tempo in conseguenza della domanda, delle condizioni ambientali, delle normative e dell offerta. Si può perciò definire, in un dato momento, la valutazione dell highest and best use di un area o di un fabbricato in base a quanto gli utilizzatori finali sono disposti a pagare per godere dei beni e servizi offerti da una data destinazione immobiliare consentita dalle normative vigenti. 2.10.3 Valori di stima. Gli IVS definiscono specifici valori di stima ai fini della trasparenza nel rapporto di valutazione, distinguendo tra valore di mercato, che fa riferimento a un valore di scambio, e altri valori rappresentati dall uso. Valore di mercato (Market Value). Il valore di mercato è l importo stimato al quale l immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti, alle normali condizioni di mercato, dopo un adeguata promozione commerciale, nell ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, prudenza e senza alcuna costrizione. Il valore di mercato non dipende pertanto dall effettivo prezzo che si è realizzato sul mercato alla data della valutazione (differenza tra prezzo e valore), in quanto questo potrebbe essersi concretizzato in condizioni differenti da quelle stabilite per la valutazione. Valore equo (Fair Value). Il valore equo corrisponde alla somma con cui un bene può essere scambiato tra parti motivate e coscienti, tra loro indipendenti e con interessi contrapposti. Valore d uso (Value in Use). Il valore d uso corrisponde al valore attuale netto dei flussi di cassa attesi, derivanti dall uso continuato di un bene e dalla sua disponibilità al termine della sua vita utile. Valore di riproduzione deprezzato (Depreciated Replacement Cost). Il costo di riproduzione deprezzato si basa sulla stima del valore di mercato del terreno nel suo uso corrente e del costo lordo di sostituzione (riproduzione) dell opera o della costruzione che presenta la stessa funzionalità e di quella esistente, diminuito di un aliquota che considera il deterioramento fisico, le varie forme di obsolescenza e il livello di funzionalità ottimale alla data di stima. Valore di investimento (Investment Value). Il valore di investimento è rappresentato dal valore di un bene impiegato in investimenti specifici od obiettivi operativi. Tale valore è relativo a specifici beni per specifici investitori. Valore speciale (Special Value). Il valore speciale è un importo al di sopra del valore di mercato che riflette attributi particolari di un bene e che vale solo per un acquirente speciale, per il quale il bene possiede un valore speciale a motivo dei vantaggi che provengono dalla sua proprietà, che non sarebbero disponibili agli acquirenti ordinari del mercato. M02_Estimo_Rurale_Amb.indd 177 M 5/31/18 11:05 AM

SEZIONE M
SEZIONE M
ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini