2.10.4 Operazioni di stima

M 178 ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO - ESTIMO: PRINCIPI E PROCEDURE ESTIMATIVE Valore di fusione (Synergistic Value o Marriage Value). Il valore di fusione è un ele- mento addizionale di valore creato dalla combinazione di due o più interessi, superiore alla somma dei singoli interessi originari. Valore cauzionale (Mortgage Lending Value). Il Mortgage Lending Value corrisponde al valore di un immobile determinato da un valutatore, mediante una stima prudenziale della commerciabilità futura dell immobile stesso, tenendo conto degli aspetti di sostenibilità a lungo termine, delle condizioni normali e di quelle del mercato di riferimento, dell uso corrente e dei possibili appropriati usi alternativi dell immobile. Nella stima del MLV si tralasciano gli elementi e le componenti speculative. Il valore cauzionale è presente nella legislazione europea con la Direttiva CE 32/1998 del Parlamento Europeo e del Consiglio. Valore assicurabile (Insurable Value o Insurance Replacement Cost). Il valore assicurabile è il valore di un bene definito in contratto assicurativo o in una polizza assicurativa. Il valore assicurabile si ritrova nelle polizze incendio (sia nelle polizze individuali che nella CAR contractors all risks per opere civili), nelle quali prende anche il nome di costo di ricostruzione e rappresenta la misura dell interesse esposto a un rischio. Dal valore assicurabile di un edificio risulta escluso il valore del terreno. Si ricorda infine che non bisogna confondere il valore assicurabile con il valore assicurato, che rappresenta l esatta misura dell interesse sottoposto ad assicurazione. Valore di realizzo (Salvage Value). Il valore di realizzo descrive il valore di un bene che abbia raggiunto il termine della propria vita economica per lo scopo per cui era stato fatto. Il bene può ancora avere valore per un uso alternativo o per essere riciclato. Valore di liquidazione (Liquidation Value). Il valore di liquidazione si individua quando un gruppo di beni, utilizzati congiuntamente in una attività, sono offerti in vendita separatamente, in genere a seguito della cessazione dell attività stessa. Valore di vendita forzata (Forced Value). Il termine vendita forzata è spesso usato nei casi in cui il venditore è sotto pressione per vendere e/o non è disponibile un periodo di tempo adeguato. Il prezzo ottenibile in una vendita forzata non può essere realisticamente previsto. Valore accertato o imponibile (Assessed, Rateable o Taxable Value). Il valore accertato è un valore convenzionale basato sulla normativa applicata alla valutazione ai fini fiscali. 2.10.4 Operazioni di stima. Il perito-valutatore incaricato della stima dovrà organizzare il suo lavoro secondo i seguenti punti. 1. Caratteristiche immobiliari dell immobile da valutare (object) e degli immobili simili presi a confronto ( ), rappresentate da ubicazione, posizione, tipologia edilizia, caratteristiche economiche, caratteristiche istituzionali, ecc. 2. Misurazioni della superficie principale (area dell immobile misurata) e della superficie secondaria (area dell immobile che non viene misurata, ma calcolata in rapporto alla principale secondo indici mercantili). 3. Indici mercantili che rappresentano il rapporto tra il prezzo della superficie principale e quello della superficie secondaria. Tali indici vengono utilizzati per gli immobili urbani (aree esterne, balconi, terrazze) e per gli immobili rustici (superfici improduttive, incolti). M02_Estimo_Rurale_Amb.indd 178 5/31/18 11:05 AM 4 5 6 7 8 A ( p v m s c R e p a b c

SEZIONE M
SEZIONE M
ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini