SEZIONE M

E ee e e eo, a è o- aa. e di al u- e a o. na ei o i- o i. z- li a- io ali t- STIMA DI BENI NEL CONTESTO PRIVATO M 179 4. Rilevazione del segmento di mercato con le caratteristiche tecnico-economiche degli immobili che formano il segmento di confronto. 5. Rilevazione del dato immobiliare per ogni immobile inserito nel campione di con- fronto. 6. Dati non validi rappresentati da immobili la cui compravendita non rispetta i principi generali del mercato libero, realizzando prezzi superiori o inferiori a quelli di mercato (immobili della pubblica amministrazione, immobili di enti benefici, immobili espropriati, permute, vendite all asta, ecc.). 7. Stesura del rapporto di valutazione allo scopo di comunicare il valore stimato, illustrare il procedimento svolto, elencare le condizioni adottate. 8. Riesame del rapporto di valutazione svolto da un perito diverso dal primo valutatore, allo scopo di verificare la veridicità, la correttezza e la fondatezza. Analisi del mercato immobiliare. Il mercato immobiliare è articolato in sottomercati (segmenti) sui quali si hanno conoscenze basate su dati e informazioni in uso nella prassi commerciale. Ai fini della stima è necessario svolgere l analisi del mercato immobiliare per individuare il segmento cui appartiene l immobile oggetto di valutazione. Il segmento di mercato rappresenta l unità elementare del mercato immobiliare, non ulteriormente scindibile nell analisi economico-estimativa. Un segmento di mercato in termini concreti viene definito in base ai seguenti parametri: localizzazione (posizione geografica dell unità immobiliare); tipo di contratto (compravendita, affitto, leasing, ecc.); destinazione (abitazione, ufficio, attività commerciali, artigianali, industriali, ecc.); tipologia immobiliare (fabbricati, terreni edificabili, terreni agricoli, ecc.); tipologia edilizia (caratteristiche dell immobile); dimensione (espresse nell unità di misura stabilita: m2, ettaro, ecc.); caratteri della domanda e dell offerta (indicano i soggetti che operano sul mercato); livello di prezzo (prezzo unitario minimo e massimo); fase del mercato immobiliare (mercato in espansione, contrazione, recessione, recupero). Rapporto di valutazione. Il rapporto di valutazione si riferisce al documento tecnicoestimativo redatto da un perito con le necessarie qualifiche, la capacità e l esperienza per compiere una valutazione. a. Il rapporto di valutazione mira a: comunicare al lettore il valore stimato; confermare le finalità della valutazione; a esporre le procedure e i metodi di valutazione; indicare le eventuali assunzioni alla base della valutazione e le condizioni limitanti. b. Il rapporto di valutazione ha tre distintive finalità: identificare l immobile offerto a garanzia del finanziamento secondo le disposizioni del Codice Civile; verificare la sussistenza dei requisiti per la circolazione giuridica degli immobili secondo le vigenti normative per l immobile offerto in garanzia; determinare il valore di mercato e/o il/i valore/i diverso/i dal valore di mercato. c. Al rapporto di valutazione, di norma, devono essere allegati: l atto notarile o documento idoneo a comprovare la provenienza; M02_Estimo_Rurale_Amb.indd 179 M 5/31/18 11:05 AM

SEZIONE M
SEZIONE M
ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini