SEZIONE M

M 180 ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO - ESTIMO: PRINCIPI E PROCEDURE ESTIMATIVE la planimetria catastale dell unità immobiliare in oggetto; la visura catastale dell unità immobiliare in oggetto; l estratto di mappa del Catasto Terreni (per l immobile da costruire sul terreno offerto in garanzia); il certificato (vigente) di destinazione urbanistica (per immobile da costruire o terreno offerto in garanzia o per unità immobiliari che abbiano pertinenze superiori a 5000 metri quadri); un esauriente documentazione fotografica; la documentazione (atti autorizzativi, istanze di sanatoria, ecc.) comprovante la valida circolazione giuridica degli edifici e delle loro parti. Nell ipotesi in cui l accertamento sia desumibile dalla documentazione in elenco la cui analisi non abbia evidenziato elementi di incongruenza e/o discontinuità, al rapporto di valutazione potrà non essere allegata la prescritta documentazione; in tal caso sarà necessario specificare il documento da cui sono state desunte le informazioni; in tale ipotesi il perito sarà ritenuto responsabile nei limiti dell analisi svolta; ogni altra documentazione ritenuta necessaria dal perito a conferma dei risultati e delle conclusioni del rapporto di valutazione. Parametri del segmento di mercato. I parametri del segmento di mercato riguardano i rapporti mercantili e le informazioni quantitative e qualitative del segmento di mercato di appartenenza dell immobile da valutare (subject) e degli immobili di confronto (comparabili). Misura delle superfici. Nel Codice delle valutazioni immobiliari di Tecnoborsa sono evidenziate due norme per la misurazione degli immobili e una disposizione di legge. La prima norma è UNI ISO 9836 Norme prestazionali in edilizia. Definizione e calcolo degli indicatori di superficie e volume , pubblicata in Italia nel 2001. Tali norme sono espressamente dedicate alla progettazione e manutenzione degli immobili, ma non alla valutazione immobiliare. La seconda norma, UNI 10750 Servizi, Agenzie immobiliari, requisiti di servizio , indica che per il computo della superficie commerciale immobiliare si devono considerare: a. la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote della superficie occupata da muri interni e perimetrali; b. le superfici ponderate a uso esclusivo di terrazze, balconi, patii e giardini; c. le quote percentuali delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.). Il calcolo delle superfici deve essere effettuato considerando i seguenti criteri: 100% superfici calpestabili; 100% superfici muri interni non portanti; 50% superfici dei muri portanti interni e perimetrali (100% nel caso di case indipendenti). Tali superfici non devono però eccedere il 10% della somma dei primi due punti; 25% balconi e terrazzi scoperti; 35% balconi e terrazzi coperti (chiuso su tre lati); 35% patii e porticati; 60% verande; 15% giardini di appartamento; 10% giardini di ville. M02_Estimo_Rurale_Amb.indd 180 5/31/18 11:05 AM s d 1 2 3

SEZIONE M
SEZIONE M
ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini