SEZIONE M

M 182 ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO - ESTIMO: PRINCIPI E PROCEDURE ESTIMATIVE T le superfici di passaggio; le superfici occupate da armadi a muro o elementi incassati; gli spazi interni di circolazione orizzontale e verticale; la cabina elettrica, la centrale termica, le sale impianti; i condotti verticali d aria. c P d d La SIN non include: lo spessore di muri perimetrali e interni; il porticato ricavato nella proiezione dell edificio; lo spessore dei tramezzi; lo spazio occupato da colonne o pilastri. La volumetria finalizzata all attività di valutazione immobiliare si ottiene dal prodotto della superficie esterna lorda e l altezza, calcolata a partire dal piano di campagna fino all intradosso dell ultimo solaio. Nel caso di piano interrato, dal piano di calpestio più basso fino al piano di campagna. Tabella dei dati. La tabella dei dati contiene le caratteristiche dell immobile da valutare (subject) e dell immobile o degli immobili di confronto (comparabili). Per le unità immobiliari di confronto sono indicati il prezzo di mercato e la data del contratto; tali elementi devono essere certi e veritieri. Prezzi marginali. Nei problemi di stima, oltre al prezzo totale di mercato, assumono particolare importanza i prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari. Il prezzo marginale di una caratteristica immobiliare esprime la variazione del prezzo totale al variare della caratteristica. Il prezzo marginale della superficie principale rappresenta la variazione del prezzo totale indotta dalla variazione di un unità di superficie. Il prezzo marginale diminuisce al crescere della superficie e ogni metro quadrato successivo al primo è pagato sempre meno. Nel caso del livello di piano, il prezzo marginale esprime l aumento o la diminuzione di valore di un immobile al salire di un piano, a parità di tutte le altre condizioni. Questo significa che il prezzo marginale può assumere valori positivi nel caso in cui la variazione della caratteristica induca un aumento del valore (piano più alto in presenza di ascensore); valori negativi nel caso in cui a una variazione in aumento della caratteristica corrisponda una diminuzione del valore (piano più alto in assenza di ascensore); valori nulli nel caso in cui a una variazione in aumento della caratteristica non corrisponda nessuna variazione del valore. Da quanto esposto si evince che, a differenza dei prezzi marginali, il prezzo medio può assumere solo valori positivi. Rapporti mercantili. La stima dei prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari si ottiene in base all osservazione del mercato che esprime spontaneamente importanti rapporti mercantili, calcolati tra prezzi medi e prezzi marginali. In presenza di superfici secondarie, il prezzo unitario è riferito alla superficie commerciale dell immobile, formata dalla superficie principale e dalle superfici secondarie in ragione del loro rapporto marginale. Tabella dei prezzi marginali. La tabella dei prezzi marginali riporta, per ogni caratteristica quantitativa e qualitativa presa in esame e per ciascun comparabile, il prezzo marginale della singola caratteristica. I prezzi marginali possono essere calcolati in termini percentuali riferiti al prezzo dei comparabili e in termini di valore. M02_Estimo_Rurale_Amb.indd 182 5/31/18 11:05 AM R v c d a e 1 2 3 2 d e S m L c la c c p a m m il v r c c

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ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini