2.10.5 Market Comparison Approach (MCA)

E o o ù aà li o o al o o o di e n o el ae. ò eti aa to ei STIMA DI BENI NEL CONTESTO PRIVATO M 183 Tabella di valutazione. La tabella di valutazione riporta i prezzi di mercato rilevati dei comparabili e le caratteristiche immobiliari prese in esame (elementi di confronto). Per ogni caratteristica è riportato il corrispondente aggiustamento. Il prezzo corretto di ciascun comparabile esprime il valore di mercato dell immobile da valutare derivato dallo specifico confronto. Riesame. Il riesame di un rapporto di valutazione viene svolto da un perito diverso dal valutatore. Il riesame può essere svolto a tavolino o sul campo. Nel primo caso sono controllate l accuratezza dei calcoli, la ragionevolezza dei dati assunti, l adeguatezza della metodologia applicata, l aderenza alle direttive del cliente, ai requisiti normativi e agli standard professionali. Nel caso di riesame sul campo si utilizzano liste di controllo e ispezioni interne ed esterne dell immobile. Secondo gli IVS, il valore dell immobile può essere individuato seguendo uno dei tre approcci o metodi proposti. 1. Metodo o approccio di mercato (Market Comparison Approach, MCA): si sviluppa attraverso il confronto con beni simili. 2. Metodo o approccio finanziario (Income Approach, IA): si basa sulla capitalizzazione dei redditi forniti dall immobile: capitalizzazione diretta (Direct Capitalization, DC) dividendo il reddito per un saggio di capitalizzazione o moltiplicandolo per un coefficiente; capitalizzazione finanziaria (Yield Capitalization, YC) attualizzando i futuri redditi; analisi del flusso di cassa scontato (Discounted Cash Flow Analysis, DCFA) calcolando il valore attuale netto e il valore di recupero finale. 3. Metodo o approccio del costo (Cost Approach) dato dalla somma tra il valore di mercato del terreno e il costo di ricostruzione dell opera. 2.10.5 Market Comparison Approach (MCA). Il MCA è un procedimento di stima del prezzo di mercato che si sviluppa attraverso il confronto tra l immobile in oggetto e un congruo numero di immobili simili, compravenduti di recente e con prezzi noti. Si ritiene che nel campo professionale tre o quattro campioni siano sufficienti per formulare una stima attendibile purché le compravendite siano recenti (6 mesi-1 anno). Lo svolgimento del MCA avviene attraverso l aggiornamento dei prezzi degli immobili comparabili, applicando i prezzi marginali delle varie caratteristiche immobiliari calcolati con uno dei seguenti criteri di stima: prezzo, costo, valore di trasformazione, valore complementare, valore di surrogazione. Il MCA è una procedura di comparazione pluriparametrica sistematica che prende come termine di paragone le principali caratteristiche tecnico-economiche, quali superficie principale, superficie secondaria, presenza di box, cantina, posto auto, piano, ascensore e stato di manutenzione. Il principio base del procedimento si basa sul fatto che il mercato fisserà per un immobile un prezzo secondo gli stessi criteri con cui ha già determinato il prezzo per immobili simili; principio riportato nella circolare n. 263/2006 della Banca d Italia, dove il valore di mercato corrisponde all importo stimato al quale [l immobile] verrebbe venduto alla data di valutazione in un operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un adeguata promozione commerciale, nell ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione. M02_Estimo_Rurale_Amb.indd 183 M 5/31/18 11:05 AM

SEZIONE M
SEZIONE M
ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini