2.10.7 Cost Approach (CA)

E e a- eo o o o il r e- ., no ie ie e a i. ari na i no STIMA DI BENI NEL CONTESTO PRIVATO M 185 Il tasso ottenuto esprime la redditività (netta o lorda) dell investimento immobiliare o, in termini inversi, il numero di volte per il quale il valore è maggiore del reddito. La dottrina estimativa classica ha sempre considerato l immobile nella sua interezza per il rapporto di complementarietà tra le sue parti, come l area edificabile e il fabbricato che su di essa insiste. Nell ICA il saggio di capitalizzazione unico riferito all intero complesso può essere scisso in due saggi teorici: uno relativo all area e l altro relativo al fabbricato, anche se tale analisi, diffusa nei Paesi dove vi sono condizioni trasparenti di mercato, è sconosciuta in Italia. Il saggio di capitalizzazione, in mancanza di dati certi di mercato (valori e redditi), può essere calcolato in modo indiretto attraverso la media ponderata tra il saggio di capitalizzazione del mutuo immobiliare (per la quota finanziata con il credito) e il saggio di rendimento dell investimento immobiliare in oggetto (per la quota autofinanziata). Indicando con Y la % finanziata con mutuo, con (1 2 Y ) la % autofinanziata, con r il saggio di capitalizzazione del mutuo e con r9 il saggio di redditività atteso per quel certo tipo di investimento, il saggio i di capitalizzazione si ottiene da: i 5 Y ? r 1 (1 2 Y ) ? r9 Concludendo, possiamo dire che il valore dell immobile sarà: V 5 R ? F oppure V 5 R ? i dove: F 5 fattore di moltiplicazione del reddito; R 5 reddito annuo dell immobile; i 5 saggio annuo di capitalizzazione. 2.10.7 Cost Approach (CA). Il CA è un procedimento di stima che determina il valore di un immobile attraverso la somma del valore di mercato del terreno edificato e del costo di ricostruzione (o riproduzione) dell opera o dell edificio, deprezzato per vetustà. Il CA si basa sul principio di sostituzione, secondo il quale un compratore non è disposto a pagare per un immobile una somma maggiore del valore di mercato di un area edificabile maggiorata del costo di costruzione di un immobile che presenti la stessa utilità tecnico-funzionale dell immobile esistente, considerato lo stato d uso. Il procedimento di stima si compone di tre elementi: 1. valore di mercato del terreno; 2. costo di ricostruzione a nuovo del fabbricato; 3. deprezzamento per vetustà. Il valore del terreno edificato viene desunto da altre aree edificabili poste nello stesso segmento di mercato e stimato con il metodo del confronto (MCA) se presenti dati certi e attendibili. Il costo di ricostruzione a nuovo del fabbricato si può determinare per confronto o analiticamente. Nel primo caso, il procedimento sintetico si riferisce ai costi di costruzione di immobili simili per tipologia e zona; in caso di calcolo analitico sarà invece necessario un computo metrico-estimativo riferito all immobile da valutare per quantificare i costi diretti e indiretti attraverso un conteggio analitico fondato sull analisi dei prezzi unitari di lavorazione, le quantità lavorate, i materiali impiegati, le spese generali e le spese di esercizio dei mezzi operativi. M02_Estimo_Rurale_Amb.indd 185 M 5/31/18 11:05 AM

SEZIONE M
SEZIONE M
ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini