1.1.2 Fattori estrinseci

rti isi ti e o o o e al a i re na o a taa se el ti o a- e a, ei e el o i. FONDI RUSTICI E MERCATO FONDIARIO M 209 Tra questi fattori alcuni tendono evidentemente ad aumentare i valori fondiari e altri possono agire in senso opposto. In genere fanno aumentare i valori fondiari tutti i fattori che possono aumentare il prezzo o la resa delle colture oppure possono abbassare i costi di produzione. Un discorso a parte merita la dimensione del fondo. Tendenzialmente i fondi maggiori dovrebbero avere un prezzo unitario più elevato poiché consentono una maggiore produttività dei fattori produttivi impiegati. All atto pratico però avviene l opposto, poiché all aumentare delle dimensioni del fondo posto in vendita si riduce notevolmente il numero dei potenziali acquirenti. Ne consegue che il venditore perde quasi completamente il suo potere di mercato ed è costretto a vendere a prezzi unitari inferiori. Si noti che, se si esclude il problema delle dimensioni, l effetto della quasi totalità dei fattori indicati si riflette sulla redditività del fondo e quindi è possibile darne debito conto anche nelle stime di tipo indiretto (per capitalizzazione del beneficio fondiario). 1.1.2 Fattori estrinseci Territoriali e ambientali. Tra i fattori estrinseci territoriali e ambientali si possono ricordare: la vicinanza a centri abitati, la salubrità dell ambiente e la qualità del paesaggio. Particolare importanza ha da sempre assunto la vicinanza ai centri abitati. Anche i più semplici modelli di economia spaziale (®es. il Modello di Von Thunen) hanno posto in evidenza che i valori fondiari tendono ad aumentare nei pressi delle località centrali (quali le città) per ridursi gradatamente a mano a mano che ci si allontana. In realtà questo effetto è andato notevolmente sfumando nel tempo a causa della riduzione dei costi di trasporto e della progressiva dispersione nel territorio di attività produttive e dei centri abitati. Ciò non significa che non vi siano ancora forme di polarizzazione dei valori fondiari, ma solo che sono aumentati i fattori che favoriscono il loro insorgere e la diffusione nel territorio. Mentre un tempo era la localizzazione del mercato dei prodotti agricoli a determinare il variare dei prezzi, attualmente è la presenza di posti di lavoro in altri settori economici o la possibilità di acquisire determinati tipi di servizi che, specie in talune aree, concorre a far lievitare i prezzi. Ovviamente l incidenza di questi fattori sulla redditività delle produzioni agro-silvopastorali è assai complessa da definire e pertanto il loro effetto difficilmente potrà essere considerato nell ambito delle procedure di stima indirette. Economici, congiunturali e demografici. L andamento generale dell economia e dei mercati può influire notevolmente sui valori dei suoli poiché può interferire con le aspettative degli operatori economici, almeno riguardo a tre ordini di fattori: l andamento dei mercati finanziari; l andamento della domanda e dei prezzi dei prodotti agricoli; la perdita di potere d acquisto della moneta. noto che i terreni costituiscono un tipico bene rifugio per cui il loro valore tende a innalzarsi, in termini reali, nei periodi di elevata inflazione. D altro canto, un fenomeno simile si può riscontrare quando vi sia un elevata incertezza sui mercati finanziari che può favorire l afflusso di capitali verso il mercato fondiario. In altri casi, quando vi siano previsioni di un forte aumento della domanda di alcuni prodotti (®il caso dei valori dei vigneti in talune aree), il prezzo può basarsi più sulle aspettative dell evoluzione futura della domanda che sull effettiva redditività della coltura. M03_Estimo_Rurale_Stime.indd 209 M 5/31/18 11:08 AM

SEZIONE M
SEZIONE M
ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini