SEZIONE M

o ei e ti a ), a ri no n neé, o el n- e eè ti e o na o, à o ioe. e di o ni à ua. di FONDI RUSTICI E MERCATO FONDIARIO M 211 In altri si potranno avere molte informazioni di beni solo parzialmente assimilabili a quello oggetto di stima; in questo caso la scelta della procedura estimativa sarà condizionata dalla conoscenza di dati relativi ai fattori intrinseci ed estrinseci. Nella realtà, però, l estimatore si troverà a dovere allestire il quadro estimativo in una situazione di scarsa disponibilità di dati, molto spesso derivati da fonti conoscitive disparate e non del tutto confrontabili tra loro. In genere si può disporre solo di pochi dati nel caso di colture legnose agrarie, di terreni venduti con fabbricati rurali e qualora il quadro ambientale sia fortemente diversificato (come in collina e in montagna). A livello operativo, nell allestire la procedura valutativa, si dovrà preliminarmente individuare il segmento di mercato del bene da valutare, per esempio tramite la compilazione di una scheda simile a quella riportata nella Tabella 3.1. TAB. 3.1 Elementi descrittivi di un fondo rurale utili per caratterizzare il segmento di mercato nel caso di vendita a cancello aperto Ubicazione geografica Dimensione Numero appezzamenti Altitudine media Esposizione Pendenza media Fertilità del suolo Tessitura Percentuale scheletro Franco di coltivazione medio Disponibilità di acqua irrigua Assetto idraulico Superficie colture erbacee e pascoli Superficie frutteti/vigneti Superficie boschi o arboreti da legno Produzioni a denominazione d origine Abitazioni rurali Annessi rustici Impianti tecnologici aziendali Stato della viabilità interpoderale Accesso alla rete viaria principale Pianura, bassa collina, alta collina, montagna Medio impasto, argilloso, limoso, ecc. Non soggetta a ristagno o a esondazioni; raramente soggetta a ristagno o a esondazioni; spesso soggetta a ristagno o a esondazioni Appezzamenti per specie, varietà e anno d impianto Appezzamenti per specie, modalità di gestione e anno d impianto Numero, volume e anno di costruzione Tipo, numero, superficie e anno di costruzione Impianto fisso irrigazione; drenaggio sotterraneo; impianti di trattamento deiezioni, ecc. Buona, media, scarsa Fronte strada, tramite strada asfaltata, tramite strada bianca, tramite capezzagna M Distanza da aree di pregio naturalistico e paesaggistico (fiumi, boschi, ecc.) Distanza da cave, discariche, ecc. Distanza da parchi o riserve naturali Presenza di servitù Elettrodotto, passaggio, acquedotto, metanodotto, militare Ubicazione rispetto a zone territoriali omogenee di tipo Confinante, separato da uno o pochi appezzamenti, lontano urbano Localizzazione in aree a vocazione ricreativa o turistica Area interessata da vincolo paesaggistico, idrogeologico, ecc. Distanza dal centro comunale Distanza da un centro abitato dotato di alcuni servizi di base Distanza da una zona industriale, artigianale o commerciale Distanza da località turistiche Ovviamente è difficile poter disporre di un insieme così articolato di notizie riguardo ad altre compravendite, ma è importante avere a mente che alcuni fattori possono differenziare drasticamente i prezzi dei fondi tanto da non rendere ipotizzabile il ricorso a M03_Estimo_Rurale_Stime.indd 211 5/31/18 11:08 AM

SEZIONE M
SEZIONE M
ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini