1.3 Stima del valore di mercato tramite procedura diretta

M 212 ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO - STIMA DEI BENI AGROFORESTALI procedure dirette monoparametriche. D altro canto, quando i fattori estrinseci esercitino una notevole influenza sui valori fondiari, anche il ricorso alle procedure indirette può divenire del tutto aleatorio. Considerando congiuntamente la numerosità delle informazioni, la similarità al bene oggetto di stima dei fondi (rustici di cui si dispone dei relativi prezzi di mercato) e l importanza assunta dai fattori estrinseci sulla determinazione del valore, si possono fornire alcune condizioni operative di riferimento1 (Tab. 3.2): TAB. 3.2 Tabella di regolazione tra le informazioni di mercato e l importanza dei fattori estrinseci Importanza dei fattori estrinseci Informazioni di mercato 1 c d o c d n n Da quanto osservato si può quindi concludere che in generale è plausibile il ricorso a procedure dirette e indirette, anche se sono individuabili alcune situazioni in cui può risultare più corretto ricorrere a procedure indirette e altre in cui, al contrario, è preferibile il ricorso a procedure dirette. Va però sottolineato che la maggioranza delle stime deve essere fatta in situazioni caratterizzate da forte interferenza dei fattori estrinseci sulle dinamiche dei valori fondiari o avendo a disposizioni poche informazioni, spesso assai disomogenee. In tale situazione l estimatore dovrà procedere preliminarmente alla raccolta del maggior numero possibile di informazioni utilizzando tutte le fonti informative disponibili; dovrà quindi poter valutare i limiti e il grado di attendibilità delle varie fonti, con riferimento al bene oggetto di stima. Si può ben comprendere come la stima dei fondi rustici debba dar luogo a un accurato inquadramento del bene e alla ricerca di tutte le possibili fonti informative. Solo allora il perito potrà decidere quale procedura seguire. All atto pratico i fattori da tenere nella massima considerazione sembrano essere attualmente: a. la dotazione di fabbricati rurali eccedenti il fabbisogno aziendale; b. la presenza di colture legnose agrarie o forestali in un anno intermedio della produzione; c. la vicinanza ad aree urbane o alla rete viaria e la destinazione urbanistica del suolo. Questi fattori possono infatti sollevare problematiche estimative particolari tali da rendere necessaria l adozione di procedure estimative ad hoc per cui i problemi connessi alla loro valutazione saranno oggetto di un successivo approfondimento. p c z le r b la m a a te s a m a P b s n s d p r o o r ( 1.3 Stima del valore di mercato tramite procedura diretta. Per poter effet- v Poco numerose fondi simili Poco numerose fondi diversi Numerose fondi simili Numerose fondi diversi Scarsa Procedura diretta monoparametrica Procedura indiretta Procedura indiretta Procedura diretta monoparametrica Procedura diretta pluriparametrica Procedura indiretta Elevata Procedura diretta monoparametrica Procedimenti misti, diretti e indiretti, con eventuali aggiunte e detrazioni Procedura diretta monoparametrica Procedura diretta pluriparametrica tuare la stima dei fondi rustici tramite procedura diretta, è necessario poter disporre di dati relativi a compravendite di fondi il più possibile simili a quello da stimare anche se, come si è più volte osservato, quest ultima condizione può essere almeno in parte trascurata qualora si disponga di numerose informazioni di mercato. La stima potrà riguardare singoli appezzamenti o aziende nel loro complesso. 1 Uno schema simile è stato proposto da Grittani (1995). M03_Estimo_Rurale_Stime.indd 212 5/31/18 11:08 AM a b n p p

SEZIONE M
SEZIONE M
ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini