1.3.1 Stima di appezzamenti

ie nei o: , a ie e aoel i; na ti i e; a n- te e e FONDI RUSTICI E MERCATO FONDIARIO M 213 1.3.1 Stima di appezzamenti. Dopo aver definito correttamente il segmento di mercato, l estimatore dovrà procedere preliminarmente all analisi delle fonti informative disponibili, quali la banca dati INEA e i valori agricoli medi definiti annualmente per ogni regione agraria, dalle commissioni provinciali. Questo primo dato potrà fornire un confronto che sarà utile per verificare l attendibilità dei valori stimati. In secondo luogo dovrà rilevare gli atti relativi a compravendite di terreni. Si pongono al riguardo due ordini di problemi di natura generale: definire l estensione del territorio al cui interno devono essere realizzate le compravendite; definire l arco temporale da prendere in esame. Non esistono in realtà criteri univoci per la realizzazione di tali scelte. Sotto molti punti di vista, infatti, la tecnologia ha notevolmente omogeneizzato le rese delle principali colture erbacee da pieno campo e, d altro canto, la normativa sulla denominazione d origine dei prodotti agricoli consente di individuare in modo abbastanza certo le aree maggiormente vocate per determinate produzioni. In prima istanza un ovvio riferimento è dato dalla ripartizione geografica in zone di montagna, collina, alta e bassa pianura. Un ulteriore elemento di diversificazione può essere rappresentato dalla dotazione di acqua irrigua o meno. Infine un terzo importante fattore da tenere nel massimo conto è dato dall ambiente socioeconomico e territoriale: la presenza di un assetto insediativo disperso può incidere notevolmente sui valori fondiari. Riguardo all arco temporale, un elemento centrale è costituito dalla situazione congiunturale: tendenzialmente i valori dovrebbero fare riferimento a situazioni caratterizzate da una situazione congiunturale simile. Non è perciò possibile definire a priori il numero di anni ma, comunque, i valori relativi agli anni precedenti dovranno essere opportunamente deflazionati utilizzando il deflattore dei prezzi dei prodotti agricoli o dei prezzi all ingrosso. In ogni caso può essere utile effettuare un indagine presso il servizio di Pubblicità Immobiliare dell Agenzia delle Entrate (ex Conservatoria dei registri immobiliari) per analizzare le caratteristiche del mercato fondiario nell area cui si riferisce la stima, in termini di numero di scambi e tipologia di appezzamenti oggetto di transazione. peraltro noto che da tale fonte non sono desumibili valori immobiliari veritieri, salvo alcune rare eccezioni. Il valore vero viene dichiarato solo nel caso di imprese che debbano iscrivere a bilancio l operazione, di vendite che coinvolgano minori e qualora possa essere esercitato il diritto di prelazione. Per avere prezzi reali ci si dovrà pertanto rivolgere ad altre fonti informative che possono essere le agenzie di intermediazione oppure le vendite giudiziarie. Data la scarsissima trasparenza del mercato fondiario, è opportuno in ogni caso prendere in considerazione tutte le fonti disponibili. Una volta rilevati i dati, si procederà alla stima del valore tramite procedure monoparametriche (comparazione o regressione semplice) o pluriparametriche (regressione multipla). Nel caso delle procedure pluriparametriche si possono seguire sostanzialmente due vie: a. utilizzare quale variabile dipendente il prezzo dei fondi; b. utilizzare quale variabile dipendente il prezzo per unità di superficie (es. il valore a ettaro). Nel primo caso è opportuno che la funzione non sia di tipo lineare poiché, come è noto, all aumentare della dimensione dei fondi, diminuisce il valore unitario. Questa procedura consente in genere di ottenere funzioni dotate di una maggiore bontà dal punto di vista statistico, ma il margine di errore (intervallo di confidenza) può essere M03_Estimo_Rurale_Stime.indd 213 M 5/31/18 11:08 AM

SEZIONE M
SEZIONE M
ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini