1.5 Stima del valore complementare

o e oe e o vi ea o el Il o ae e o o e o ù a- oà; e- 3 di ni no r e FONDI RUSTICI E MERCATO FONDIARIO M 217 Esistono, peraltro, sia patti in deroga, regolamentati dall art. 45 della stessa legge, sia forme di affitto basate su accordi verbali. Questi ultimi possono fornire indicazioni sicuramente più veritiere sul vero importo degli affitti, benché il canone risenta, almeno teoricamente, del fatto che una parte degli affitti è ancora regolata per legge. Inoltre, i contratti stipulati in forma verbale e non scritta sono di fatto illegali e quindi difficili da reperire. All atto pratico, qualora il perito decidesse di stimare il valore partendo dall analisi del mercato degli affitti, dovrà procedere alla raccolta quanto più dettagliata e articolata possibile di dati relativi a contratti per fondi che presentano la medesima caratteristica di quello da valutare. In questo caso potrebbe essere interessante il ricorso a procedure di stima pluriparametriche, in grado di porre in relazione i valori degli affitti alla natura del fondo, con riferimento a tutti i fattori che possono influire sul suo valore, non trascurando che sicuramente la durata del contratto può influire, in vario modo, sul canone. Anche quando la stima del Bf avvenga tramite il mercato degli affitti, si porrà inevitabilmente il problema della determinazione del saggio di capitalizzazione. Il ricorso al canone di affitto nella stima del Bf, per molti versi, è da ritenersi preferibile a quello che si basa sulla redazione del bilancio preventivo. Qualora si origini da una contrattazione mercantile, il canone è assai più prossimo al Bf rispetto alla produzione vendibile e necessita, quindi, di un numero assai inferiore di assunzioni e di ipotesi sulla remunerazione dei singoli fattori di produzione. Inoltre, il canone di affitto riflette in maniera molto più adeguata le reali condizioni dei fondi e consente, quindi, di rendere meno gravoso il problema delle aggiunte e delle detrazioni. Da quanto osservato, il ricorso a metodi di tipo indiretto per la stima dei fondi rustici (sia che si basino sulla redazione del bilancio preventivo sia che si basino sul mercato degli affitti) deve essere impiegato solo quando non sia in alcun modo possibile avere informazioni attendibili su compravendite, con la sola eventuale eccezione del problema dei frutteti e dei boschi negli anni intermedi del ciclo produttivo. comunque opportuno che le stime indirette siano sempre supportate da dati relativi a valori fondiari indicati dall Istituto Nazionale di Economia Agraria o, almeno a livello indicativo, dai Valori Agricoli Medi stabiliti dalle commissioni provinciali in applicazione della normativa sugli espropri. 1.5 Stima del valore complementare. Il problema della stima del valore com- M plementare si pone praticamente solo qualora un fondo sia oggetto di espropriazione parziale. In questo caso, a seconda della dimensione, della forma e della localizzazione della parte sottratta all azienda, si potrà avere un deprezzamento della parte residua superiore al solo valore della superficie espropriata. La stima dovrà essere realizzata sul confronto tra il valore di mercato del fondo ante- e post-esproprio: Vc s 5 Pi 2 Pr dove: Vc s 5 valore complementare della parte sottratta; Pi 5 prezzo del bene nella sua interezza e Pr 5 prezzo della parte residua. Per la stima del valore complementare si dovrà preliminarmente verificare che la parte sottratta non possa essere reintegrata acquisendo un terreno che sia in grado di ripristinare la situazione iniziale. Quando l azienda sia già composta da più corpi aziendali separati dal punto di vista spaziale e l esproprio riguardi un appezzamento nella sua interezza, il ricorso al calcolo del valore complementare può risultare, in taluni M03_Estimo_Rurale_Stime.indd 217 5/31/18 11:08 AM

SEZIONE M
SEZIONE M
ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini