2. Stima dei fabbricati

STIMA DEI FABBRICATI nn o o e mercato di fondi aventi caratteristiche simili a quelle del fondo oggetto di valutazione nella situazione ante- e post-esproprio2. I maggiori costi e le minori produzioni dovrebbero essere ovviamente permanenti e tali da riflettersi sul valore del fondo e non transitori. Bisogna infatti distinguere nettamente i maggiori costi o le minori produzioni transitorie che, nel caso di esproprio, potrebbero essere oggetto di indennizzo, da quelli permanenti che determinano una riduzione del valore della parte residua. I costi per un uso inefficiente dei mezzi meccanici devono considerarsi transitori mentre i maggiori costi per le lavorazioni, a seguito della deconfigurazione degli appezzamenti, devono considerarsi permanenti. Il valore complementare può essere stimato anche tramite le procedure indirette. In questo caso dovrebbero essere redatti due bilanci dell azienda, ante- e post-sottrazione di parte del terreno. Il vero problema consiste nel cogliere adeguatamente quale potrebbe essere il Bf nella situazione iniziale e in quella finale. Ciò si traduce, al lato pratico, nella capacità da parte dell estimatore di individuare correttamente le perdite di produttività e di efficienza produttiva nelle due situazioni considerate; quindi operativamente la situazione non risulta dissimile da quella proposta in precedenza per le stime dirette. Ricorrendo alla procedura indiretta bisogna però introdurre nella procedura estimativa l assunto che il valore del fondo sia stimabile capitalizzando i redditi spettanti al fattore produttivo terra, concetto che, come si è più volte affermato, non è sempre plausibile. a ot- o à o o ne i, a ael e si mo ni e e o e ra- ne, m- di di M 219 M.3 2. Stima dei fabbricati Dal punto di vista legale, catastale e fiscale, i fabbricati si distinguono in rurali e urbani. I fabbricati rurali sono quelli al servizio di un fondo rustico, i fabbricati urbani sono, per esclusione, tutti gli altri. Ogni fabbricato urbano, o sua porzione (unità immobiliari), è iscritto al Catasto dei fabbricati con indicazione di categoria, classe, consistenza e reddito imponibile. Un ulteriore distinzione pratica dei fabbricati urbani è tra fabbricati civili e industriali. Sono fabbricati civili quelli destinati ad abitazione, ufficio, negozio, laboratorio artigiano, magazzino, autorimessa, ecc. Sono fabbricati industriali quelli costruiti in funzione di un attività manifatturiera, cosicché presentano spesso caratteristiche talmente specifiche da vincolarne fortemente le possibilità d uso. I fabbricati rurali sono dei manufatti che vengono realizzati al fine di rendere possibile la coltivazione del fondo. Sono quindi una componente del capitale fondiario, in quanto investimenti stabilmente immobilizzati sul suolo. A fini estimativi assume particolare rilevanza la distinzione tra abitazioni e annessi rustici, poiché questi ultimi molto spesso sono soggetti a una normativa edilizia e urbanistica diversa che può riflettersi sul loro valore. Le abitazioni, del resto, possono avere un mercato indipendente dall uso agricolo. Quando la dotazione di fabbricati di un fondo sia proporzionata alle necessità derivanti dalla sua coltivazione, essi non devono essere oggetto di stima separata da quella del fondo nel suo complesso. M 2 Grande cautela deve essere posta nell utilizzo di tabelle prodotte in passato da alcuni Autori (Forte, 1974), a causa del notevole cambiamento intervenuto nella politica agraria e nelle condizioni economiche, sociali e territoriali del settore agricolo. M03_Estimo_Rurale_Stime.indd 219 5/31/18 11:08 AM

SEZIONE M
SEZIONE M
ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini