SEZIONE M

M 220 ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO - STIMA DEI BENI AGROFORESTALI In questo caso i fabbricati rurali sono assimilabili a tutti gli altri fattori di produzione che concorrono alla formazione del risultato economico dell azienda e la loro remunerazione è interamente compresa nel beneficio fondiario. Quando si debba stimare il valore di un fondo con una dotazione ordinaria di fabbricati e proporzionata alle esigenze della coltivazione, si dovranno seguire le indicazioni fornite in precedenza per la stima del valore dei fondi rustici. Ciò potrà accadere, per esempio, quando si debba stimare il valore dell asse ereditario nell ambito di una successione oppure, qualora, in presenza di un esproprio si debba procedere alla stima del valore complementare. Il problema fondamentale comunque consiste nello stabilire quando la dotazione di fabbricati sia da considerarsi commisurata alle esigenze del fondo con riferimento alla zona dove insiste l immobile; in questo caso il margine di soggettività può essere elevatissimo. In linea di massima si dovrebbe procedere preliminarmente all individuazione dell indirizzo produttivo delle aziende che operano in un contesto simile a quello del fondo da stimare. Una volta stabilito l indirizzo produttivo, si potrà definire la necessità di lavoro (e quindi di abitazioni) e quella di annessi rustici (stalle, deposito prodotti, deposito attrezzi, locali per la lavorazione dei prodotti, ecc.). A causa dei notevolissimi cambiamenti intervenuti nel settore primario negli ultimi decenni, si può facilmente ipotizzare che nella maggior parte dei fondi sia presente una dotazione di fabbricati che eccede le esigenze della coltivazione: la riduzione degli occupati ha fatto sì che moltissime abitazioni non siano più funzionali all agricoltura. Le aziende con stalla si sono ridotte di tre quarti nell arco di trent anni. Lo stesso può dirsi per molte altre attività di trasformazione aziendale. Quando la dotazione di fabbricati ecceda le esigenze del fondo, si dovrà procedere separatamente alla stima del valore del fabbricato rispetto a quella dei terreni su cui insiste, utilizzando un approccio simile a quello per valori unitari. Per stimare i fabbricati il primo elemento da considerare è costituito dalle caratteristiche intrinseche: superficie o volume, stato di conservazione, tipologia edilizia, pregio storico-architettonico, eventuale locazione. In secondo luogo, sarà necessario avere una dettagliata conoscenza della legislazione urbanistica, paesaggistica e ambientale, nonché degli strumenti di pianificazione territoriale, di vario livello, in vigore. Il quadro normativo, infatti, consente di definire l uso possibile dei fabbricati non più funzionali alle attività primarie, nonché il tipo di intervento di cui possono essere oggetto. In taluni contesti, anche se il valore del manufatto può essere molto basso a causa di un notevole stato di degrado, la sua sola presenza può dare luogo a uno ius aedificandi che aumenta notevolmente il valore del suolo su cui esso insiste. D altro canto, alcune leggi regionali sull edilizia rurale prevedono che un fabbricato rurale, in talune situazioni, non possa essere alienato. Infine, dovranno essere considerate le condizioni estrinseche del fabbricato, costituite essenzialmente dalla vicinanza a vie di comunicazione, a centri abitati, ecc. e dal contesto economico e territoriale. In alcune situazioni vi può essere un vivace mercato dei fabbricati non più funzionali all agricoltura (aree metropolitane, zone di interesse turistico, aree di pregio paesaggistico e naturalistico, ecc.), mentre in altre il mercato può essere praticamente assente (vicinanza a discariche, contesti territoriali isolati o con scarso sviluppo economico, ecc.). Tutti questi elementi (condizioni intrinseche, condizioni estrinseche e quadro normativo) M03_Estimo_Rurale_Stime.indd 220 5/31/18 11:08 AM c p li s to 2 fa r a g c to ( d g d m m in il 2 c p n s o r p c q q il d il le z c s s n in

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ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini