2.1 Stima dei fabbricati con metodi diretti

e u- ini r cel e ià rn odi e mi e else a o eona ti i, ii, o a on e a vi e ia ti ) STIMA DEI FABBRICATI M 221 consentono di delineare il segmento di mercato cui appartiene il fabbricato. A questo punto sarà possibile procedere alla verifica del grado di attività del mercato immobiliare per il particolare segmento di mercato cui appartiene il manufatto. Le caratteristiche necessarie perché un fabbricato si definisca rurale si hanno quando soddisfano i requisiti contenuti nell articolo 9 del d.l. n. 557 del 1993, come modificato dall art. 42-bis del d.l. n. 159 del 2007 e dall articolo 1, comma 275, della legge n. 244/2007. La domanda per l attribuzione della ruralità può essere presentata sia per i fabbricati rurali destinati ad abitazione, a esclusione di quelli appartenenti alle categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in villa), ovvero qualificati come abitazioni di lusso, sia per quelli strumentali all esercizio dell attività agricola censiti nei gruppi delle categorie A, B e C. Ai fini Irpef, il riconoscimento dei requisiti di ruralità comporta che il reddito del fabbricato è assorbito nel reddito del terreno cui il fabbricato è asservito; in questo caso, il fabbricato non dovrà essere dichiarato autonomamente (articolo 42 del Tuir). La scelta del metodo di stima dipenderà essenzialmente dalla quantità di informazioni disponibili e quindi dalla vivacità del mercato. Se il segmento di mercato cui appartengono i fabbricati è sufficientemente attivo, si può procedere alla stima diretta utilizzando procedure monoparametriche o pluriparametriche. In alternativa, in assenza di un mercato dei fabbricati da ristrutturare, si potrà utilizzare il metodo del valore di trasformazione. In presenza di un mercato degli affitti si potrà anche utilizzare la procedura indiretta. Quando sia assente un mercato attivo, si potrà procedere alla stima tramite il metodo del valore di costo. 2.1 Stima dei fabbricati con metodi diretti. Preliminarmente si dovrà verificare se esista un mercato per i fabbricati da ristrutturare o ristrutturati. A tale riguardo potrà essere sufficiente consultare i numerosi giornali con le offerte di vendita. Gli annunci potranno inoltre fornire un idea delle caratteristiche del mercato stesso e della sua vivacità. Anche i prezzi indicati, pur avendo ovviamente un significato largamente orientativo, possono essere di una qualche utilità. Se esiste un mercato dei fabbricati da ristrutturare, si potranno raccogliere informazioni relative ad atti di compravendita e procedere quindi alla stima utilizzando procedure monoparametriche o pluriparametriche. Per le procedure monoparametriche in genere si fa riferimento al valore al metro quadro o al valore al metro cubo. Con le procedure pluriparametriche, analogamente a quanto osservato per i terreni, si potranno utilizzare quali variabili dipendenti il prezzo o il prezzo unitario. In questo caso diventa particolarmente importante l analisi dello stato di conservazione del fabbricato e della sua età poiché può condizionare notevolmente il suo valore. utile anche verificare se, e in che misura, l edificio rispetti gli standard di legge; qualora ciò non avvenga, bisognerà procedere con opportune aggiunte o detrazioni rispetto al valore stimato con metodo diretto. Quando esista un mercato dei fabbricati ristrutturati si potrà procedere alla stima del valore di trasformazione. opportuno sottolineare al riguardo che, a parità di informazioni disponibili, è sempre preferibile la stima del valore di mercato del fabbricato da ristrutturare, poiché comporta un minor numero di assunzioni da parte dell estimatore. Il valore di trasformazione (Vt) implica infatti necessariamente la realizzazione di due stime poiché è eguale a: M Vt 5 Pt 2 Kt M03_Estimo_Rurale_Stime.indd 221 5/31/18 11:08 AM

SEZIONE M
SEZIONE M
ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini