3.1 Stima di un appezzamento

di o rr a tti o e o. oo li auo o a o n n urdi ò di ). o li ei a e- n e lr ) il à STIMA DEI FRUTTETI E DEI VIGNETI M 223 dell impianto e costi e ricavi si distribuiscono in modo diseguale lungo l arco temporale della durata economica dell impianto; altresì sono diversificate le varietà coltivate. Benché il riferimento al concetto di ordinarietà possa essere utile a superare parte di tali problemi, risulta estremamente complesso poter disporre di informazioni relative a compravendite di beni simili a quello da stimare. Almeno in linea teorica, è evidente che il valore di un terreno viticolo è diverso quando il vigneto è a fine ciclo (e quindi le viti sono state spiantate) da quando invece è a inizio ciclo (ed è appena stato piantato), se non altro perché nel secondo caso l acquirente potrà risparmiare i costi di impianto per un ciclo produttivo; pertanto, in questo caso, è difficile fare ricorso alle procedure di stima dirette. Infatti anche quando si tratti di stimare un singolo appezzamento caratterizzato da un impianto di una singola specie e varietà e di una determinata età, è assai difficile disporre di un numero adeguato di informazioni di mercato su fondi simili per poter effettuare una stima con procedura diretta. La risposta fornita dall estimo a questo tipo di problema, in passato, è consistita essenzialmente nel ricorso a procedure di stima indirette. Nella prassi corrente si è però riscontrato spesso che i valori ottenibili con le procedure indirette sono fortemente diversi da quelli di mercato. Nel caso della viticoltura ciò può essere almeno in parte attribuibile al particolare regime di mercato delle produzioni viticole (caratterizzato dal divieto di impianto) che ha introdotto forti elementi di rendita nei valori fondiari. Non va inoltre trascurato che le aziende vitivinicole, per varie motivazioni, possono trovare più vantaggioso produrre l uva in proprio e quindi tendono a essere particolarmente attive sul mercato facendo lievitare i prezzi. Tra gli estimatori si è fatta strada l idea di ricorrere a procedure valutative di tipo misto che, pur essendo meno rigorose sul piano metodologico, consentano di ottenere valori più prossimi a quelli reali. Anche in questo caso, a livello operativo, è opportuno distinguere tra la stima del singolo appezzamento e quella di un azienda nel suo complesso. 3.1 Stima di un appezzamento 3.1.1 Procedure indirette. Usualmente la stima del valore di mercato delle colture legnose agrarie viene effettuata tramite il metodo della capitalizzazione dei redditi periodici e viene distinta in due fasi separate: a. stima del suolo nudo; b. stima del soprassuolo. Viene formulata inoltre l ipotesi implicita che il suolo ospiterà perpetuamente l attuale coltura legnosa agraria. La stima del valore del suolo nudo comporta la realizzazione di un bilancio pluriennale o, se si vuole, di tanti bilanci relativi a ogni singola annata produttiva della legnosa agraria. A tale riguardo, generalmente vengono distinte alcune fasi nella vita della coltura legnosa agraria (Gallerani, Zanni e Viaggi, 2004): impianto; accrescimento; maturità; senescenza. Nella prima fase vengono sostenuti i costi di impianto e le spese per le cure colturali, ma non vi sono ricavi poiché le piante non sono ancora entrate in produzione. Nella seconda l impianto comincia a fornire dei ricavi e la produzione è tendenzialmente crescente. Nella terza fase la produzione, pur soggetta a fluttuazioni annuali, è tendenzialmente costante, così come i costi e i ricavi. Nella quarta fase, infine, la produzione è tendenzialmente decrescente e quindi si procede all espianto non appena non risulta più conveniente mantenere in produzione il vigneto o il frutteto. M03_Estimo_Rurale_Stime.indd 223 M 5/31/18 11:08 AM

SEZIONE M
SEZIONE M
ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini