3.2 Stima di un’azienda

M 226 ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO - STIMA DEI BENI AGROFORESTALI 3.2 Stima di un azienda. La stima dell azienda frutticola o viticola nel suo complesso presenta ulteriori problemi che dovranno essere risolti dal perito. Infatti, molto spesso, le colture legnose non rappresentano che una parte delle coltivazioni praticate e quindi disporre dei prezzi di mercato di aziende simili è pressoché impossibile. Il ricorso alle procedure indirette presenta però problematiche operative per lo meno analoghe, se non superiori, alle stime dirette. Benché fortemente criticata, l unica reale possibilità per la stima delle aziende a indirizzo misto è rappresentata dalla stima per parti. In questo caso, perciò, si dovrà procedere alla raccolta dei prezzi di compravendita di appezzamenti singoli per giungere a una valutazione delle singole parti che compongono l azienda. Successivamente, si cercherà di ricostruire il valore complessivo sommando i valori delle singole coltivazioni. Particolare attenzione dovrà comunque essere posta alla verifica della presenza di complementarità tra le diverse produzioni, nonché alla presenza di economie di scala che possono favorire una maggiore redditività del fondo rustico. M.3 4. Stima di boschi e arboreti da legno La stima dei boschi e degli arboreti presenta alcune peculiarità di un certo rilievo rispetto a quelle dei beni fondiari trattati in precedenza, poiché: a. il ciclo produttivo è spesso estremamente lungo; b. il mercato fondiario è generalmente molto poco attivo; c. le modalità di coltivazione del bosco possono essere assai diverse e in ogni caso sono fortemente condizionate dal quadro normativo; d. solo per gli arboreti da legno è ammesso il cambio di coltura alla fine del ciclo produttivo mentre, con pochissime eccezione, il territorio boscato non può essere destinato ad altri usi; e. vi è un legame inscindibile tra suolo e soprassuolo e la separazione dei due valori è molto spesso un artificio di tipo estimativo che non trova riscontro nella realtà. Tutti questi fattori fanno sì che difficilmente il bosco possa essere stimato tramite procedure dirette e diventi praticamente inevitabile il ricorso ad approcci di tipo indiretto. Inoltre, le procedure di stima sono fortemente condizionate dalle modalità di conduzione del bosco. Infine, al contrario della quasi totalità delle produzioni del settore primario, le piante in piedi di un bosco non hanno un proprio valore di mercato poiché devono in ogni caso essere oggetto di una trasformazione per essere vendute: il bosco può avere quindi solo un valore di trasformazione (definito valore di macchiatico). 4.1 Il valore di macchiatico. Per calcolare il prezzo di un bosco è necessario sottrarre al valore delle piante in piedi i costi necessari all esbosco e al trasporto del legname all imposto , cioè al luogo dove può essere depositato e caricato su un camion. Il valore di macchiatico è dato da (Merlo, 1993): VM 5 Vass. Ktrasf. dove: Vass. 5 valore degli assortimenti legnosi; Ktrasf. 5 costi di trasformazione. Il costo di trasformazione comprende le seguenti componenti: taglio e allestimento; smacchio all imposto; carico, trasporto e scarico; assicurazione degli operai; interessi sui capitali anticipati; direzione, amministrazione e sorveglianza (indicativamente il 6% delle spese precedenti); contratto, martellata, stima, diritti e imposte varie (indicativamente il 12% del valore di macchiatico). Il prezzo di macchiatico (PM ) corrisponde al VM per metro cubo di massa legnosa. M03_Estimo_Rurale_Stime.indd 226 5/31/18 11:08 AM 4 g 1 2 3 4 p s p d p 4 2 n v s m c s r p d t e p In a m a d s c p Z d n c

SEZIONE M
SEZIONE M
ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini