5. Aggiunte e detrazioni alle stime

AGGIUNTE E DETRAZIONI ALLE STIME ora ao ). ua a esi e e e, o La stima con procedura indiretta in questo caso è analoga a quella dell azienda e si baserà sulla redazione del bilancio che consentirà di pervenire al calcolo del Bf. All attivo troveremo il valore di macchiatico del legname mediamente venduto annualmente, mentre al passivo i costi di gestione dell impresa (esclusi quelli computati per il calcolo del valore di macchiatico). In sintesi: Bf 5 Pt 1 Pg 1 Pl 1 i # t 2 1 R 1 s # t 2 dove: Pt 5 valore di macchiatico delle particelle a fine turno; Pg 5 valore di macchiatico delle particelle di età pari a g ; Pl 5 valore di macchiatico delle particelle di età l; R 5 costi iniziali di impianto o di rinnovazione delle particelle che sono state soggette al taglio a fine turno; i 5 introiti medi annui costanti; s 5 spese medie annue costanti; t 5 durata del turno. Il valore (comprensivo del suolo e del soprassuolo) sarà: Vs 5 rù o. e o a 1 ao eo ao Bf rc Per stimare il valore del soprassuolo si potrà procedere preliminarmente alla stima del V01 di una singola particella con la formula del Faustman. Posto che la superficie della particella sia S1 e quella della compresa S Tot, il V 0s della compresa sarà: V0s 5 V01 ei oil il e M 231 STot S1 Il V ss di conseguenza sarà dato da V s 2 V 0s . M.3 5. Aggiunte e detrazioni alle stime Si è osservato in precedenza che spesso il perito può trovarsi nella necessità di adeguare le stime ottenute tramite procedure dirette e indirette alle reali condizioni dell immobile oggetto di valutazione. Tale necessità può derivare dal fatto che la situazione del fondo si discosta in modo più o meno marcato da quella che può essere considerata la situazione ordinaria dei beni fondiari appartenenti al segmento di mercato del bene da valutare. Può accadere infatti che su un immobile possano gravare dei fattori in grado di ridurne o accrescerne stabilmente, o in via transitoria, la redditività. In questi casi dovranno essere apportate le opportune correzioni al valore ordinario. Va comunque preliminarmente precisato che il ricorso alle aggiunte e alle detrazioni può introdurre una notevole soggettività nella stima e pertanto deve essere motivato da condizioni di carattere oggettivo e verificabile. Parimenti le procedure per la quantificazione del valore delle aggiunte e delle detrazioni devono essere assolutamente oggettive per evitare che la loro entità sia del tutto priva di fondamento. M 5.1 Aggiunte. Le principali categorie di aggiunte sono (Michieli e Michieli, 2002): i frutti pendenti; le anticipazioni colturali; i fabbricati eccedenti la dotazione ordinaria; gli aumenti temporanei di reddito. Non sembra invece opportuno inserire tra le aggiunte la presenza di beni immobili economicamente separati dal fondo poiché dovrebbero essere più correttamente valutati a parte con procedure proprie. Analogamente, deve essere rivolta estrema cautela al valore da attribuire ai cosiddetti comodi (paesaggio gradevole, vicinanza a centri urbani, ecc.). Molto spesso questi fattori sono totalmente internalizzati dal mercato per cui, nell ambito delle stime dirette con procedure pluriparametriche, è possibile M03_Estimo_Rurale_Stime.indd 231 5/31/18 11:08 AM

SEZIONE M
SEZIONE M
ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini