5.2.2 Spese necessarie per riportare il fondo in condizioni

M 234 ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO - STIMA DEI BENI AGROFORESTALI 5.2.2 Spese necessarie per riportare il fondo in condizioni ordinarie. Talvolta il fondo può presentare una insufficiente dotazione di investimenti ed essere quindi suscettibile di miglioramenti fondiari che possano innalzarne la produttività. I fabbricati presenti potrebbero essere insufficienti oppure trovarsi in uno stato di manutenzione non adeguato o tale da non rispettare i parametri di legge in termini di norme per la sicurezza sul lavoro o sul benessere degli animali, ecc. Tutti i costi da sostenere per ricondurre il fondo in condizione di normalità dovranno essere detratti dal valore stimato con procedura diretta o indiretta. 5.2.3 Presenza di mutui ipotecari residui (®Stime legali). Se il fondo è gravato da mutui ipotecari, il suo valore dovrà essere ridotto di un importo pari all accumulazione all attualità delle rate future: 11 1 r2m 2 1 Dmi 5 R r 11 1 r2m dove: Dmi 5 debito ipotecario residuo; R 5 importo della rata; m 5 durata residua dell ipoteca. A tale importo andranno aggiunti tutti gli eventuali ulteriori costi necessari all estinzione dell ipoteca. 5.2.4 Usufrutto, uso, abitazione e vitalizio (®Stime legali). Quando l immobile sia gravato da usufrutto, il nudo proprietario non potrà godere (in tutto o in parte) dei redditi prodotti dall immobile per tutta la durata del diritto di godimento da parte dell usufruttuario. La durata è stabilita per legge ed è di 30 anni per le persone giuridiche e a vita natural durante per le persone fisiche. Nel caso di usufrutto totale il valore della detrazione sarà: DU 5 R 11 1 r2n 2 1 1 Sp0 r 11 1 r2n dove: DU 5 valore del diritto di usufrutto o perdita di benefici per il nudo proprietario; R 5 reddito medio annuo prodotto dall utilizzo dell immobile; n 5 durata residua dell usufrutto; Sp0 5 spese che dovranno essere sostenute dal nudo proprietario durante l usufrutto o alla sua scadenza accumulate all attualità. La durata residua è definita in modo univoco nel caso delle persone giuridiche, essendo data da 30 meno gli anni già trascorsi. Nel caso delle persone fisiche, in genere, viene stimata facendo la differenza tra la durata media della vita desumibile dalle pubblicazioni dell ISTAT e l età dell usufruttuario. I diritti d uso e di abitazione sono per certi versi simili all usufrutto, benché più limitati, poiché in questo caso non è possibile cedere l uso del bene a terzi. Quando il fondo sia gravato da un vitalizio o da una rendita perpetua si tratta innanzitutto di verificare l importo della rendita. Se la rendita è pari a R ed è perpetua, la detrazione (DV ) sarà: R DV 5 r Se invece si tratta di un vitalizio che permane a vita natural durante, la detrazione sarà: 11 1 r2n 2 1 DV 5 R r 11 1 r2n dove: n è l aspettativa media di vita della persona che beneficia del vitalizio. Si noti che r è dato dal saggio di interesse legale al momento della stima. M03_Estimo_Rurale_Stime.indd 234 5/31/18 11:08 AM 5 e p v v 5 b a s p n r ta M.3 6 P e m fo v a s in d d a b 6 v z r c r c q c r 6 l d d

SEZIONE M
SEZIONE M
ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini