5.2.5 Servitù reali passive

MIGLIORAMENTI FONDIARI 5.2.5 Servitù reali passive. Quando il fondo sia gravato da servitù reale (passaggio, elettrodotto, ecc.), il suo valore deve essere ridotto di un importo pari all indennizzo pagato al proprietario del fondo nel momento di istituzione della servitù stessa. Tale valore dovrebbe comunque essere aggiornato all attualità tramite i coefficienti di conversione del valore della lira pubblicati dall ISTAT. il uti e a io 5.2.6 Vincoli di natura ambientale o urbanistica. Meritano un cenno i vincoli ambientali e urbanistici che, in taluni casi, possono interferire sia con le normali pratiche agronomiche sia con la realizzazione dei fabbricati aziendali. Alcuni fondi possono essere gravati da vincolo di inedificabilità dagli strumenti urbanistici oppure i terreni possono non maturare potenzialità edilizia in base alle normative urbanistiche in vigore nelle regioni. Si tratta di elementi che concorrono nel loro insieme a ridurre di fatto la redditività del fondo e dovranno pertanto essere attentamente valutati al fine di apportare le opportune correzioni al valore stimato. a e a ri ao- al o; uuo ruo. i, o e à: e M 235 M.3 6. Miglioramenti fondiari Per miglioramento fondiario si può intendere: Un durevole investimento di capitale e di lavoro compiuto sul terreno per raggiungere determinati scopi (Medici, 1970). Il miglioramento fondiario per essere tale deve quindi essere innanzitutto durevole, cioè fornire dei benefici durante più cicli produttivi. In secondo luogo i capitali investiti devono essere immobilizzati nel terreno: la loro funzionalità è essenzialmente connessa al luogo dove sono stati realizzati. Il miglioramento fondiario è un intervento svolto su base aziendale e in questo si distingue dalla trasformazione fondiaria, che consiste invece in una serie coordinata di opere [ ] volte a determinare variazioni profonde del regime fondiario (Medici, 1970). In sede estimativa si pongono principalmente due categorie di quesiti: a. la formulazione di giudizi di convenienza su un miglioramento fondiario (compiuto o da compiere); b. la stima dell indennizzo per la realizzazione di un miglioramento su fondo altrui. 6.1 Convenienza degli investimenti fondiari. La formulazione di giudizi di convenienza sulla realizzazione di investimenti fondiari, così come proposta dalla tradizione estimativa italiana, può basarsi: sugli incrementi di valore ; sugli incrementi di reddito ; sulla fruttuosità dell investimento. I criteri che saranno descritti fanno riferimento alla realtà del settore agricolo e alla peculiarità dell investimento fondiario. Si tratta infatti di approcci decisamente semplificati rispetto alla difficoltà di decidere se effettuare un investimento in ambito industriale o in certi settori dei servizi. Possono comunque ancora fornire schemi di riferimento utili per quanto attiene la realtà agricola nazionale, caratterizzata in prevalenza da aziende di piccole e medie dimensioni, spesso a conduzione diretta, in cui l investimento fondiario può rispondere a una pluralità di obiettivi di natura non strettamente finanziaria. M 6.1.1 Incrementi di valore. La realizzazione del miglioramento è conveniente quando l incremento di valore del fondo è superiore al costo sostenuto per realizzarlo: Vp 2 Va $ K dove: Vp 5 valore post-miglioramento; Va 5 valore ante-miglioramento; K 5 costo dell investimento. I costi sostenuti per effettuare il miglioramento comprenderanno sia M03_Estimo_Rurale_Stime.indd 235 5/31/18 11:08 AM

SEZIONE M
SEZIONE M
ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini