SEZIONE M

M 238 ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO - STIME LEGALI In definitiva si possono individuare tre quesiti di stima: 1. valutazione del diritto di usufrutto; 2. valutazione della nuda proprietà; 3. valutazione dei miglioramenti eseguiti (dall usufruttuario o similari). Valutazione del diritto di usufrutto. Il valore del diritto dell usufruttuario (Vu) viene calcolato accumulando all attualità i redditi futuri che egli può ottenere dal bene: (1 1 r) 5 q Vu 5 Ru 1 1 1 rc 2 n 2 1 qn 2 1 ; Vu 5 Ru # n rqn rc 1 1 1 rc 2 In le g il fi T a r d l dove: Ru 5 reddito dell usufruttuario; n 5 periodo di tempo durante il quale potrà godere del bene; rc 5 saggio di capitalizzazione. La stima pone quindi essenzialmente il problema della determinazione del reddito dell usufruttuario. Ovviamente la determinazione del reddito dipende dal tipo di bene oggetto di stima. Per esempio, nel caso dei fondi rustici, si dovrà determinare il beneficio fondiario adottando però alcuni accorgimenti. Infatti per legge sull usufruttuario gravano solo le imposte sui redditi e non quelle sulla proprietà. Inoltre i costi di manutenzione straordinaria gravano sulla nuda proprietà e non sull usufruttuario (anche se quest ultimo è tenuto a corrispondere gli interessi sia sulle imposte sia sulla spesa per le opere di manutenzione straordinaria). Per quanto attiene la durata, nel caso in cui l usufruttuario sia una persona giuridica, non vi sono particolari problemi poiché la durata residua è ottenibile in modo univoco sottraendo a 30 il numero di anni già trascorsi dal momento in cui il diritto è iniziato. Quando l usufruttuario sia una persona fisica, il problema viene risolto facendo riferimento alle Tavole dell aspettativa di vita, pubblicate dall ISTAT, relative alla popolazione per classe di età e per sesso. te te r tr s il d fo v v n in n tr le c d Valutazione della nuda proprietà. Vi sono due modi per stimare il valore della nuda proprietà (Vnp). Si può in primo luogo sottrarre al valore di mercato del bene non gravato da alcun diritto di godimento (V ) il valore del diritto di usufrutto (Vu ), aumentato dell accumulazione all attualità delle spese a carico della nuda proprietà (Sp0 ): s m 1 Vnp 5 V 2 (Vu 1 Sp0 ) In questo caso si pone innanzitutto il problema di stimare il valore di mercato dell immobile. Si potranno utilizzare al riguardo, a seconda dei casi, procedure dirette e indirette. Per la stima di Vu vale ovviamente quanto visto in precedenza. La seconda procedura impiegabile si basa sull attualizzazione del valore di mercato dell immobile: 1 Vnp 5 V 1 1 1 rc 2 n Si noti che gli approcci sono sostanzialmente analoghi, anche se il secondo pone il problema non trascurabile della determinazione del saggio, che dipende dalla figura del nudo proprietario, e dell utilizzo dell immobile che egli intende fare in futuro. M04_Stime_Legali.indd 238 5/31/18 11:10 AM s r s v 1 fr (a s

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ECONOMIA, POLITICA AGRARIA, ESTIMO
Le nozioni di Economia politica devono essere note a chi si occupa del settore produttivo aziendale agrario e della sua organizzazione e analisi, e nel contempo rappresentano la base sulla quale sono sviluppati e approfonditi gli insegnamenti di Economia agraria, Politica agraria e più in particolare Estimo, disciplina che rappresenta il quadro d’insieme che finalizza, in maniera compiuta, la professione del Dottore Agronomo. Tali insegnamenti devono considerare le peculiarità del settore agrario, proprio per le caratteristiche dei suoi processi produttivi legati ai cicli biologici e influenzati dall’andamento climatico stagionale; questi aspetti differenziano la produzione agraria dalla produzione industriale – che viceversa non conosce limitazioni di questo tipo e obbedisce a regole di natura più matematica – imponendo conoscenze intrinseche ai processi produttivi al fine di minimizzarne le discontinuità e massimizzare le rese di lavoro e capitale investito.Conoscenze, a volte ancora più specifiche, devono essere acquisite per molti indirizzi professionali (es. florovivaismo e orticoltura protetta; gestione degli ambiti tecnologici applicati; analisi e orientamento al mercato…), con l’approfondimento delle specifiche fisionomie tecnico-economiche che rappresentano una realtà diversa da quella tradizionale, sia per la tecnologia impiegata sia per gli investimenti di capitale.In tutti i casi, l’analisi economica deve prendere in considerazione sia l’aspetto fisico e organizzativo dei beni sia i valori di tutti gli aggregati patrimoniali, perché essi incidono non solo su costi e ricavi, ma anche sui rapporti che intercorrono fra gli stessi aggregati.Le informazioni che scaturiscono dalle risultanze della gestione dei processi diventano fondamentali, perché consentono di esprimere giudizi di convenienza sul lavoro svolto e di programmare quello futuro, sia pure con i limiti imposti dal settore produttivo specifico.Inoltre, vanno considerati gli interventi definiti dalla Politica Agricola Comune (PAC), comprese le sfide economiche, ambientali e territoriali, le misure di sostegno per l’agricoltura biologica e la politica della qualità. Alle conoscenze teoriche vanno poi affiancati interventi pratici (la vita della dottrina) derivanti dai diversi ambiti, attività, e realtà aziendali in cui si opera.È quanto viene affrontato e analizzato in questa Sezione M del Manuale dell’Agronomo, unitamente agli aspetti più peculiari e normativi della Professione, orientata alla migliore e logica valutazione dei beni (dei loro aspetti economici) e dei processi organizzativi, produttivi e distributivi, considerati non solo riguardo ai singoli settori di produzione specifica, ma anche ai contesti operativi ambientali e agroterritoriali più in generale.Coordinamento di SezioneReda Edizioni, Michele BagliniRealizzazione e collaborazioniMichele Baglini, Chiara Bartolini, Pietro Belli, Luigi Casanovi, Giovanni Battista Cipolotti, Stefano Cosimi, Gianluigi Gallenti, Gianni Guizzardi, Stefano Oggioni, Aldo Pollini, Mario Prestamburgo, Giancarlo Quaglia, Vittorio Tellarini, Tiziano Tempesta, Domenico Ugulini